上海招商_雍华府项目整合营销报告.pdfVIP

招 商 · 雍 华 府 整 合 营 销 报 告 录 C o n t e n t s 1. 上海市宏观市场分析 2. 板块及典型竞品分析 3. 项目定位 4. 目标客户定位 5. 项目营销策略 6. 销售策略 . 上 海 宏 观 市 场 分 析 G r a i n M a r k e t 1-A. 上海房地产市场概述 1-B. 2008公寓市场分析 1-C. 2008公寓别墅分析 1-A.上海房地产市场概述 中央政府部门联动 多角度降息减税 10月内中国人民银行分别在8 日和29 日一个月内两次下调了人民币存贷款基准利率，每次各0.27个百分点； 国务院决定自10月９日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税； 10月22 日财务部下发了“今年第四季度保障民生工作安排”，多项收费减免政策出台。 评论： 此次中央政府从降息减税等多个方面出台政策，将有利于改善住房消费的政策环境，扩大 住房消费需求，提振目前低迷的市场信心，有利于观望情绪的缓解，但短期内难以改变当前房 地产市场的低迷状态。 1-A.上海房地产市场概述 地方救市动作频频 效果有待市场考验 10月全国各地方政府频频出手救市，推出了一系列旨在稳定楼市的相关法规与政策 7 日北京市建委颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》 13 日杭州出台24条救市政策 20 日石家庄颁布《关于促进房地产业健康发展若干意见》 24 日绍兴推出房产新政19条 评论： 契税减免，贷款额度提高，首付降低，贷款年限延长等财政补贴已成为此次救市的主要手段； 地方政府推动楼市回暖意图已十分明显，将对当地市场稳定起一定作用；同时，购房补贴也间 的将推高土地价格，其政策效果有待市场考验。 1-A.上海房地产市场概述 上海出台 《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》 10月22日上海政府出台了《意见》 （简称14条），主要包括三类：  降低购房者交易成本，如下调契税、免征收印花税、土地增值税等  放松信贷政策，如首付款比例调整，放宽贷款利率的下限，公积金贷款限额调整等  调整相关标准，如调整本市普通住房标准等 评论： 此次上海政府出台14条意见，表明上海政府支持新政，希望激活自住型住房需求部 分，以此提振房地产行业市场经济的积极态度。 1-A.上海房地产市场概述 农行、光大银行房贷细则戏剧出台 各银行实施细则“难产”  10月29 日农行、光大银行、招商银行等相继出台房贷新政细则，但24小时内农行细则“挂上—撤下—再现”、 光大银行细则“公布— 叫停”，其他各商业银行细则则至今仍在“制定当中”，  同一天银监会下发了《加强个人住房贷款风险管理的紧急通知》。 评论：目前整个房贷市场正进入“停滞期”。 对“普通自住房”、“非普通住房”、“改善型普通住房”等的概念界定不明，导致央行公布房 贷新政后各家银行实施细