关于房地产营销代理项目管理的若干思考.pdf

关于房地产营销代理项目 管理的若干思考 “我们不是在做代理的生意，而是在做人的生意” 因此我们要做好营销，做好工作，必须要研究人—— “我们的甲方{发展商}；我们的上帝{消费者}；我们的老板、 同事，下属；我们的竞争者；我们的政府…… 当一切尽在掌握后，我们才有可能胜出！ 先来沟通一些概念：） 【管理者】 职业忠诚 专业智慧 个人魅力 平衡艺术 【房地产代理业】 ——需要综合性的团队 … 服务生？！ 智囊团？！ 营业员？！ 艺术家？！ … 【我们是谁】 消费者需要贿赂的人？ 发展商所仰慕的人？ 我们是通往他们利益的桥梁 【项目】 一场演出、一次销售、一篇广告、一项咨询… 【项目的特点】 锦上添花VS雪中送炭 【项目的评估】 能否做? 怎么做? 谁来做? 【项目的性质】 开发商性质\开发商关系\开发商资源 【项目资源】 我们到底有什么资源？ 媒体、老板人脉、专业团队…… 以最低的成本投入，得到最大的产出 【项目管理】 1、 人力资源管理 “贤者居上、能者居中、勤者居下、智者居侧” 2、项目沟通管理 掩饰不足 预防风险 解决争端 3、项目范围管理 项目周期 “谈判——签约——蜜月——实施——平稳——消退” 项目流程 “评估——测算——申请——班子——计划——实施” 4、项目时间管理 创意的确立是最浪费时间。如何在第一 时间切入工作，提高效率？ 资源积累 争分夺秒 备用方案 5、项目成本管理 最不能省的成本--人员费用 最要省的成本--管理费用 最需要管理成本--设备费用 最要评估的成本--营销费用 6、项目质量管理 因为“思想决定观念，观念决定心态， 心态决定行为，行为形成绩效” 所以,培训观念以健康大脑,激励机制 以强化心脏… 还必须要现场监督! 7、项目风险管理 风险识别，风险量化，制订对策和风 险控制等。 风险大致有如此几类： 不可抗力； 人员风险； 资金风险； 关系风险 8、设备物流管理 “ 申请——采购——调配——维护——报废” 例: 音响； 样板房里的小装饰； 计算器； 水票 9、项目合同管理 尤其是涉及利益和违约责任方面的。 千万不要挑战高级动物的本性! 【策划工作指导手册概念篇】 第一、关于策划 策划是为解决竞争问题，准确地说应该 是“创意性”地解决竞争问题。 第二、关于审势 策划的玄机在于道破“天机”， 天机”是什么呢？ “ 第三、关于竞争 房地产项目的竞争归根到底是三个层面的竞争： 一是城市的竞争， 二是板块的竞争， 三是企业的竞争。 第四、关于概念 “产品”与“概念”的关系是 “1”与“0”的关系，“产品”是 “1”， “概念”是“0”，没有“1”后面何谈 “0”，但有了“1”，为何