丹东时尚地下丹兰尚街项目定位.ppt

丹东市时尚地下?丹兰尚街 市场调研及规划定位报告 目 录 【丹东旅游】 丹东是个旅游目的地，因为紧邻朝鲜，特别是鸭绿江让这座城市更加美丽。  【丹东边贸】因朝鲜经济落后，中朝贸易很差，只是有少量的人参及烟草等卖给旅游人群，中国的过境物流也是不多，没有集中大型市场交易 【新一百】 【金元宝商业城】 【新柳商业城】 【新柳商业城】 【大商新玛特】 【万达广场】 万达商业广场 【白马商厦】 【汇侨国际广场】 【苏宁电器】 【滔搏运动】 【步行街】 【七经街】 【七经街】 【商业分析】 【丹东目前商业业态】 综合体：万达广场 百货：新一百、大商新玛特、汇侨国际广场 超市：沃尔玛、乐购、乐天、华润万家、 市场：金元宝商业城、新柳商业城 专业商业：苏宁电器、国美电器 KFC、麦当劳、必胜客、德克士 【商圈分析】 1、站前商圈：新一百、汇侨、白马和我们项目都属于这个商圈，发展比较早，是中高端商圈，人气一般； 2、新柳、金元宝商圈：除大商新玛特外，有市场集中的地方，是中低端商圈，人气很旺； 3、万达商圈：是时尚年轻休闲的商圈，万达开业，这种模式会给丹东一个新的商业气息。 丹东商业地产现状 丹东商业地产还处于起步阶段，投资商铺意识不浓，这跟北方整个商业地产营销和投资客意识有关系。 目前万达广场的商铺投资有了很大的触动，但因万达铺量有限和投资是不管返租的，所以没有很大带动。 尽来随着我们项目的启动，加上木都广场和葵花新天地的商铺入市，投资商铺概念意识进一步加强，但因为我们都没有开业运营，更看不到火爆经营场面，加上投资客又有限，导致我们三家商铺产品近似的都陷入低谷，商业地产还是在投资心目中没有方向感。 【销售竞品关系】 1、木都广场：紧邻我项目，地下一层，目前销售26000-50000（使用面积每平米）,160个铺已售出110个； 2、时尚地下葵花新天地（金元宝和新柳尚城前广场地下）：是葵花新天地开发公司运作，地下一层，销售价格计划23800（建筑面积）起；价格建面均价25000元，销售不好 3、万达广场：主要销售住宅周边街区商业，一拖二，26000到36000不等，建筑面积，销售一般； 4、水游城;未动工，计划30000，使用面积； 还有我们项目主体楼上，也计划销售。 项目二 木都广场 总建筑面积12万㎡，商铺分割面积60㎡--200㎡ 均价4万∕㎡ 地上部分门市60—200㎡ 地下部分共4000㎡ 投资回报第一年6%、第二年7%、第三年8% 招商已经启动：招商租金政策：第一年免租，第二年交50%，第三年正常。 项目三 薇茂购物广场 投资商浙江商会，建筑面积3.5万㎡。 共5层，计划经营时尚皮革等。 销售模式按销售返租：10年返租 ，前三年8%、四年9%、五年10%、六年10%、七年11%、八年11%、九年12%，预计2014年5月开盘。 浙江人胆子比较大，返租回报高，时间长，求稳定 项目自2006年5月破土动工以来，受各方面因素影响，至今已历经三次开盘，个中过程喜忧掺半。 ●项目首次开盘时间：2011年12月28日 ●项目二次开盘时间：2012年01月09日 ●项目三次开盘时间：2013年06月01日 ●项目总建筑面积约1.2万㎡，公摊50% ●项目已销售面积：3515.84㎡（使用面积） 项目未销售面积：946.05㎡（使用面积） ●项目已销售商铺：572间 项目未销售商铺：141 间 ●项目已销售金额00元 项目未销售金额00元 项目遇到销售瓶颈的因素与问题 相比之下本案的各种推广方案实施周期过长； 项目周边竞争楼盘较多，本案推广渠道和力度不够加之本案体量较小； 因本案“五证”不全，没有相关批文证明本案有产权。使我项目公信力不够，造成口碑不好的负面影响； 因项目的工程停滞不进，造成很多潜在客户放弃本案，投资转向其他周边项目； 前期大部分客户成交因素源于最初摇号，因此价格仍是影响成交之首要因素 本案因前期造成的负面影响，现今已无“以老带新”之客户； 因工程停滞、竞品项目增加等负面影响，本案近三月才成交2户，来电、来访之客户也少之又少； 因前期造成的负面影响，客户综合各方面因素后提出要求退铺率已占比达到15%； 工程严重滞后，且无准确开工和交工时间，以至于在舆论上给本案带来较多负面效应。 【借鉴项目】 案例一：大连胜利广场，大连火车站前，周边有大商新玛特等百货，地下两层，经营稳定，租金可观（2011年调研，每平米租金到30元—40元（每天每平米），转让费20万—30万（每铺），主要经营时尚服装、饰品； 案例二：广州流行前线，商业区地下，周边有中华广场购物