商品房买卖合同政策性违约的法律研究-法律;法学专业论文.docxVIP

目 录 导 言 1 第一章 商品房买卖合同政策性违约的产生、内涵及构成 3 一、商品房买卖政策性违约 3 二、商品房买卖政策性违约与一般合同违约异同 8 第二章 商品房买卖合同的政策性违约的性质评价 12 一、商品房买卖合同的政策性违约学说 12 二、商品房买卖合同的政策性违约学说评价 23 第三章 商品房买卖政策性违约的责任承担、类型及解决对策 27 一、商品房买卖合同政策性违约责任的承担 27 二、因无法支付首付款而违约 27 三、因住房贷款利率提高而违约 29 四、因无法办理购房贷款而违约 30 五、由政策引起的购房人的主观心态变化而违约 30 结 论 33 参考文献 34 发表论文及参加科研情况说明 36 致 谢 37 导 导 言 PAGE PAGE 1 导 言 房地产市场是否兴荣一直是我国经济发展的一项重要指标。房地产一直被公认为 发家致富，高利润、高回报的行业之一。由于利益的驱动，银行对于房地产项目的贷 款要远多于制造业和其他行业，对于房地产的相关贷款审查标准相较于其他行业也要 宽松许多，有了银行支持的便利条件，为很多房地产产业的冒险家提供了跳跃的基石 与平台。也因此大量较有经济基础的商人们，还有成功的 IT 企业，纷纷大量转向房 地产这一高回报领域。 同时，伴随着国家经济的快速发展，以及经济体制的转型，特别是人才机制的转 型，大中型城市原户籍制度逐渐放开，使大量的外来务工人员以及大学毕业生纷纷植 根于大中型城市，特别是中心城市的吸金效应越来越明显，使本来寸土寸金的城市土 地变得更加宝贵，因此城市的土地价格和房屋价格也随着刚性需求的增加而不断的上 涨。 当然造成土地价格与房价的上涨并不单单由上述的原因单独促进造成。买房结婚 则是每个城市青年迫在眉睫需要解决的问题。结婚潮的到来也是房屋价格攀升的一个 较重要的因素。 GDP 指标与政府的一系列行为有关，维持较高的 GDP 指数，地价高，房价也会 随之水涨船高。自 2009 年房地产占中国国民生产总值的 9%（GDP），并且至 2012 年为止每年还在逐渐上升，而地方土地的挂牌买卖占地方政府每年收入的 60%-70%。 以北京、上海为例：北京土地出让金收入为 1673.9 亿元，有望年内突破 1800 亿元。 2012 年土地出让金仅为 647.9 亿元，北京土地出让金同比涨幅有望接近 200%。[1]与此 同时，同样的大都会：上海，土地出让金突破 2000 亿元，去年上海土地出让金高达 991 亿元，上海土地出让金涨幅已然超过 100%。[2] 国民的消费行为也是导致房价升高的原因，一个导致房屋价格畸形上涨的催化剂 作用就是“炒房”，炒房是一个最近几年新出现的名词， 它是伴随着房地产业的发展 而相伴生的一种投机的投资行为。但是这个词在现今来讲多伴有贬义的含义在内，这 也成为众多众多资金富裕人士在违背社会基本道义情形下快速致富的一种手段。房地 产产业的兴盛多由于政策影响，房市攀升，一些富裕人士借机大量囤积囤积房源，加 [1] 证券日报．京沪土地出让金近 4000 亿元 平均涨幅达 150% [EB/OL]．2013． /2013-12/13/c_125851565.htm．最后访问时间，2015 年 3 月 17 日． [2] 袁晨晨．上海土地出让金突破 2000 亿元[EB/OL]．2013． /Item/224520.aspx．最后访问 时间，2015 年 3 月 17 日． 之社会的不良导向信息，转手房产及能获得巨额利益，这一类的特殊投资行为被称为 炒房。 炒房是市场经济发展到一定时期的产物，这种行为在法律上来说在规定的限度 内其实并没有违法之处，但是国家对于市场的调控，当然包括房地产市场应同时以无 形之手与有形之手双重方法进行调控，对之并不能过度的进行干预，当然对于炒房的 现象所造成的社会的不良影响是非常巨大的，对这类行为以政府政策的方式进行管制 其实是无可厚非的。由于个人乃至团体炒房现象的层出不穷，房屋价格也因此上涨到 了一个前所未有的高度。 由于房地产市场的畸形发展，导致国家出台一系列政策对 于该领域及相关市场进行调控。这也就导致了大量的商品房买卖合同的政策性违约问 题的出现。 第一 第一章 商品房买卖合同政策性违约的产生、内涵及构成 第一章 商品房买卖合同政策性违约的产生、内涵及构成 一、商品房买卖政策性违约 （一）商品房买卖合同政策性违约产生 1．政策的内涵 商品房买卖合同政策性违约一般是由政府在特定时期颁布新政策或者使原有政 策失效，而该政策是调控商品房买卖这一特定的范畴，使原商品房买卖市场的畸形状 态在一定程度上得到遏制，而该政策的实际作用效果的承担着则是商品房买卖合同的 双方当事人。 政策一般是由国家行政机关根据国家、社会的具