宝通路项目市场报告.pdf

项目概况 项目名称 川宝花苑（暂名） 项目位置 宝通路宝源路 基地面积 24210 ㎡ 建筑面积 86520 ㎡ 建筑幢数 6 幢高层建筑 绿化率 47.8% 总户数 814 户 1 闸北房产市场： □彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户 彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保 德路与宝山路接壤。80 年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住 区。经过二十多年的发展，区域内商业生活配套设施日趋完善。随着 共和新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以 低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目 前主力单价；3900-4800 元/平方米，主力总价：36.3-58.5 万。代表 楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。 □大宁板块吸纳白领阶层 大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板 块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永 和小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大 宁绿地地区（浦西地区最大规模的绿地），使得众多房地产开发商以 “围绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点 拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群 体为主。目前主力单价：4500-5800 元/平方米， 主力面积： 95-140 平方米，主力总价：38.9-75.6 万。代 表楼盘：佳宁花园、歌林春天、 望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。 □环内闸北涌入白领及投资客 环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河， 西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作 为闸北离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近 几年，通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质， 营造出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通 车，则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附 加值，赢得众多白领及投资客。目前主力单价：4500-5700 元/平方米， 主力面积：95-135 平方米，主 力总价：42.8-77 万。代表楼盘：精文 城市花园（城上城）、SOHO 时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。 □交通、绿地、水景交织 彭浦地区：随着上海市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大 部分动迁居民将迁出中心地段向周边低 价地块分流。由于闸北彭浦地 区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富，加之共和立体交通 2 体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延 伸段及 M7、M8 的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房 产销售热点之一。 大宁板块：相对于上海其他区域，闸北区开发较迟，故吸取了其他区 域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。 但由于该地区轨道交通尚未完全发达，将成为房产开发最具潜力地 区之一。 环内闸北：通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天 目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着 2004 年地铁 一号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的 兴建，无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距离。但该地 区现正处老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺， 故该地块还需进一步整合及储备。