金融板块对于地产行情带动作用.docxVIP

行业跟踪|房地产 行业跟踪|房地产 识别风险，发现价值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　请务必阅读末页的免责声明 PAGE8 / NUMPAGES8 证券研究报告Xml行业跟踪|房地产 证券研究报告 Xml 行业跟踪|房地产 识别风险，发现价值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　请务必阅读末页的免责声明 PAGE1 / NUMPAGES1  行业评级 持有 前次评级 持有 报告日期 2017-05-26 相对市场表现 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021lejiadong@ 分析师： 郭　镇 S0260514080003 010guoz@ 相关研究： 房地产行业:政策调控下板块估值承压，板块配置依旧维持谨慎观点 2017-05-22 房地产行业:销售增速继续回落，单月投资额提升支撑投资增速上行 2017-05-17 房地产行业:按揭贷收紧趋势明显，各线城市成交热度均有所下行 2017-05-17 房地产行业 剩云残日弄阴晴，更待晚山明——近期地产行情分析 核心观点： 原因之一——棚户区政策落地，长期利好还是短期热情？ 本周国务院常务会议听认可了近年来棚改工作取得显著成绩，计划在2018-2020年继续推进1500万套（平均每年500万套）的棚改计划，虽然年均改造计划较过去三年有所下降，但棚户区改造总规模还是超过前期800万套市场预期。货币化安置比例方面，16年大幅提升至48.5%，17年根据各省情况推算，全国根底货币化安置比例在50%-60%之间。 政策对于基本面的影响主要体现在对于未来三年三四线城市市场的中长期销售以及投资的确定性得到加强，500万套的棚户区改造计划，根据测算可以产生2.6亿平米住宅需求。但年均改造规模的下降无法为商品房销售提供增量，没有改变行业短期量价趋势。 原因之二——港股的比价效应，拉高了行业估值？ 17年以来三四线城市强劲的销售表现，布局较好的港股地产公司股价大幅提升。无论是A股还是港股公司，上涨的核心逻辑还是由于销售上涨所带来的估值修复。碧桂园年初以来股价上涨102%，但市销率依旧和去年年底的持平维持在0.27倍，低于行业平均水平。主流地产公司整体市销率水平反而从16年末0.71倍下降至0.62倍。 回顾地产公司历史估值变化，政策拐点往往是估值拐点，地产企业绝对估值明显增长都是由于政策驱动。核心城市面临史上最严格的调控，相较而言，三四线城市棚户区改造等政策也为市场提供了有效的支撑，但在利率上行，资金面逐步收紧的情况下，三四线城市销售同比回落的趋势并不会发生变化，行业依旧受到估值中枢下移的压制。 原因之三——金融板块整体上涨带来的比价效应 近期地产公司股价的上涨，我们认为很重要的一部分原因在于金融行业公司对于地产板块的估值带动。银行、保险板块近期表现强势，带动地产、券商等泛金融行业在近日都有所表现。金融板块的公司在估值水平，较高资产市值回报率（ROE/PB）往往可以吸引同类资金的关注，走势趋势协同性较高，但不具备行业长期逻辑支撑的上涨，持续性较差。 凭借棚户区改造政策的影响无法改变当前行业量价下行趋势，按揭贷款政策不断收紧，首套房贷款利率上涨趋势还将逐步向二三线城市蔓延。公司方面，行业政策的分化会拉长周期下行的时间，部分布局较好，且销售增速较快的公司能够跑赢板块，具备获得相对收益的机会。 风险提示 整体调控，基本面下行及公司估值中枢下移，板块投资收益难度较大。 重点公司盈利预测： 公司简称 评级 股价 EPS PE PB 11A 12E 13E 11A 12E 13E 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心  棚户区政策落地，长期利好还是短期兴奋？ 本周国常会听取棚户区改造工作汇报，认可了近年来棚改工作取得显著成绩，尤其是对于棚改货币化安置的工作成绩。政府计划在2018-2020年三年间继续推进1500万套（平均每年500万套）的棚改计划，将十三五规划棚户区改造的总套数提升至2700万套（原计划16-20年完成2000万套，其中16、17年完成1200万套，18-20年完成800万套），虽然较2015-2017年三年1800万套（平均每年600万套）下降17%，但棚户区改造总规模超过前期市场预期。16年棚户区改造货币化安置比例48.5%，根据各省情况推算，17年全国根底货币化安置比例在50%-60%之间。 表 Seq 表格 \* Arabic 1：棚户区改造货币化安置比例及去库存情况测算 年份 棚户区改造开工计划 棚户区改造完工 货币化安置比例 增长幅度 货币化安置去化商品房库存 理论合计减少库存 （万套） （万套） （%） （%） （亿平米） （亿