拍卖合同书的效力？.docx

1. 拍卖合同书的效力？ 有效。 合同有效必须满足4个要件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）当事人意思表示真实；（3）不违反法律或社会公共利益；（4）合同标的须确定和可能。 根据《物权法》第9条第1款的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外” 物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形，其中就包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 本案中拍卖合同的标的是榆林市中级人民法院在2004年执行被执行人镇川贸易中心时，将贸易中心抵债给榆阳区农行的，由此可见，法院的判决书生效时起，该物权就发生转移，榆阳区农行成为该不动产的所有人。对于合同有效的4个要件，本案的拍卖合同完全符合。双方当事人即榆阳区农行和凡庆光均具有完全的民事行为能力；且双方对于该不动产买卖的意思表示真实；该不动产归榆阳区农行所有，拍卖合同的内容不违反法律或者社会公共利益；合同的标的为法院执行的该处不动产，即为确定且可能。 综上所述，拍卖成交合同书是有效的。 2.是否发生物权变动效力？ 不发生物权变动的效力。 根据《物权法》第9条的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。以及第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，合同有效与物权效力转移不是一回事。本案中，拍卖合同虽然有效，但由于合同标的即该处不动产未进行物权转移登记，虽然该处房地产的土地使用权和房屋所有权仍登记在镇川贸易中心名下，但依据法院判决书的内容，该处不动产已归榆林区农行所有。 3.合同是否可以解除？为什么？责任？ 可以解除。 根据《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。 在本案中，合同标的即该不动产是由法院判决归榆林区农行所有的，根据国家土地管理局《关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院法经199718号函的复函》中指出：（一）以出让、转让方式取得的国有土地使用权属当事人自有财产，人民法院对土地使用权（包括以土地为载体的各种权利、义务）转移的裁定，应作为土地权属转移的合法依据，土地管理部门应根据法院的裁定，及时进行变更登记。但人民法院在裁定中应明确告知当事人30日内到人民政府土地管理部门申请办理变更登记，并将裁定或判决内容以有效法律文书形式及时通知土地管理部门。也就是说，榆林区农行应当在法院判决书规定的时间内申请变更登记，这种登记是榆林区农行可以依据判决书内容进行单反变更登记的，但是由于榆林区农行并未进行变更登记就进行不动产买卖交易，造成无法有效实现物权转移，导致合同目的不能实现，符合《合同法》94条中的第（4）种情形，凡庆光可以请求法院解除合同。相应的责任由榆林区农行城承担。因为合同目的无法实现的原因主要是由于榆林区法院未在规定的时间内到相关部门进行变更登记就进行不动产买卖行为，导致该物权在交易时处于不确定的争议状态，合同另一方的权利无法实现，责任理应由过错方即榆林区农行承担。