第12讲 房地产发展历程.ppt

第12讲 中国城市房地产发展历程 课堂寄语： 不做违心事，凡是做到问心无愧。 ——浙商商道 一、中国房地产发展历程：四阶段 第 一阶段 (1 978～ 1991年 )：理论突破与试点起步 1978～1987年为理论突破阶段： 住房商品化 、土地产权理论探讨; 邓小平讲话；容许私人建房、城市居民可以自购自建、要联系房价调整房租等。 1979年7月《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。 1982年 国务院在四个城市进行 “三三制”售房试点: 哪四个城市？ 常州、郑州、沙市、四平 何为“三三制”？ 出售新建住房，费用由政府、企业和个人各担1／3 1983年在抚顺开始试点征收城镇土地使用费 ； 首次土地公开拍卖 l988年国务院发布城镇土地税暂行条例。 1988年 4月 12日，七届人大一 次会议通过《中华人民共和国宪法修正案 》规定 “土地的使用权可依照法律的规定转让” 。 1988年 ，各市县开始建立房地产交易机构与常设的房地产交易市场； 1990年上海房改方案出台，住房公积金制度开始建立(见资料)。 1991年开始 ，国务院先后批复了 24个省 、自治区、直辖市的房改总体方案 ，从 而 房 改开 始 在全 国范 围 内全 面 推开 。 第二 阶段 (1992～1 997年 )：非理性炒作与调整推进 1、1992～1993年为非理性炒作阶段 1992年房改全面启动 ，住房公积金制度全面推行。 1993年建立了三级住房基金和发行住房债券筹集住房建设资金 。 1993年“安居工程 ”计划开始启动 (详见资料)。 1992年房地产投资总额比上年增长117%，到1993年7月末，仅国有房地产开发机构达到29625个；不少地方政府滥设开发区，超计划违规批地，多以划拨和协议价出让，导致房地产价格猛涨，深圳1991年初均价3000元/平米，年底达4000元/平米；大量资金拥向房地产，投资结构失衡；普通住宅供应不足，高档商品房、别墅、写字楼过剩，房地产业出现明显过热。 2、1994～1997年为调整推进阶段 1994年房改向纵深方向发展 ，确立了城镇住房新制度基本框架 ，完善了关于房改部分产权 ，公房出售价格衔接问题 。 房地产市场经过低迷后开始复苏 。 普通住房迅速发展 ，房地产市场体系开始健全 ，住房逐 渐成为 新的 消费热点 和新 的经济增长点 。 GDP的增长率约有 1／3是房地产业贡献的 第三阶段(1998～2001)健康协调 ，全面发展 1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，个人购房的比例大幅度增长,到 1999 年达到 80%，人均居住面积达到9.6平方米。 1999年，我国房地产业开发完成投资4103 亿元，商品住宅开发完成投资2637.6亿元，全年完成商品房销售面积1.3381亿平方米 到 2001年房地产投资占总投资的比重为16．9％，2001年住宅占投资总量的比重保持在66％，其中普通 住宅占51％，别墅和经济适用房分别占6％和9％，办公楼为12％，商业用房为 12％ 1978-1999城镇居民住房面积变化表： 第四阶段 (2001至今 )．市场过热 ，不断调控 1998年后，住房抵押贷款政策的推进，启动了中国巨大的房地产消费需求（见表1-2）。 1997年末，个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，到 2005 年 9 月末已达到 18000 亿元的庞大规模 （见07统计资料） 2003 年，个人购买商品房屋面积已经与住宅销售面积基本持平，个人消费支撑着中国房地产市场的高速发展。 1987－2001城镇居民购房比例变化表 繁荣背后的新问题，国内外大量热钱涌入房地产领域 2000 年以来，全国商品房销售面积增幅连续 5 年大于竣工面积增幅，其中 2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。 2003至2005年房地产开发投资年增长率分别为 30.3%、29.6%、30.4%。年房地产开发投资增长 28.1%，2005年为30.4%，高于总社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。 2001年 至 2004年 ，房屋价 格指 数