聊城红叶生态温泉项目营销策划方案.docVIP

聊城红叶生态温泉营销策划方案 主笔人：张友凯 一、红叶生态温泉旅游项目简介： 聊城红叶生态温泉旅游项目位于聊城市电厂西南聊莘路4公里路西，是一个集温泉、健身、会议、餐饮、休闲娱乐为一体的大型市郊亲民旅游项目，总占地360亩，号称省内最大的休闲娱乐会所。 主要服务项目包括： 室内、外温泉浴： 温泉采于1700以下纯天然泉水，温泉本省的温度52度，酸碱值，流量矿物成分等内在因子，直接影响了温泉的作用与疗效。有浸浴、日光浴、鱼疗浴、花瓣浴、香熏浴、中药浴、太极浴、盐浴等，大池2个，小池约15个左右，室外有儿童泳池一个和混水摸鱼区，面积较大。温泉浸浴可使肌肉、关节松弛，达到消除疲劳功能。热浴可扩长血管，促进血液循环，加速新陈代谢常保青春。鱼疗又叫“亲亲鱼”，有皮肤美容师的荣誉，能吸食人体新陈代谢的死皮，并把毛孔中的垃圾和细菌吸出，清除人体表面老化皮质，延缓皮肤衰老，刺激神经，促进血液循环。让您在繁忙之余享受惬意情怀，远离尘嚣，涤荡思缕。 餐饮：特色的二十口地锅和自助餐。 住宿：三星级客房标间20个，100多张床位，可供团体使用。 茶艺室： 会议室： 足疗、按摩： 各种人造景点： 四大名著文化长廊 一百单八将肖像 800米葡萄藤长廊 十二生肖像 垂钓中心 赛狗场 二、项目的SWOT分析： 本旅游项目，所需投资较大，各方面的因素交织在一起，优势、劣势、机会、威胁都比较明显，现在我们细细进行研究，以寻求良好的途径，创造效益： 优势： 地理位置优越： 从城区乘坐25路公共汽车大约40分钟可直接到达，乘坐私家车大约15-30分钟到达，北临聊城发电厂，南临郑家工业企业，距张炉集2.5公里左右，距天沐温泉度假村15公里左右，地理位置相对较好。 室内温泉，热带植物特色景点： 红叶的温泉都是在热带植物大展厅内，置身其中，仿佛到了热带，享受南方风情，尤其是到了冬天，更是给人以温暖舒适的感觉。 价格便宜： 相对于天沐温泉138元/位的浴资价格来讲，目前红叶温泉的浴资价格为39元/位，而且近期是是赠票为主，基本属于免费状态。内部的服务几个也比同类的旅游服务场所低廉，成为亲民大众消费的不错选择。 发展潜力大： 目前，红叶温泉的已开发项目不过是几项而已，待开发的土地面积还比较大，有很大的想象空间，但是需要持续大量的投资才可以逐步实现。 劣势： 总体上来讲，这块项目已经运作了2、3年了，一直难以启动成功，其原因很多，因为运作一个旅游项目是需要花大力气和心思去实践的。从客观角度上来讲的话，项目的主要问题表现在以下方面： 没有明确清晰的定位。 虽然形式上来看，目前已经有几个主要项目可供游人使用和享用了，但是对于整体360亩地的大规划，目前好像还没有进行实质性的落实，这主要是因为项目主要领导人没有明确此项目的作用和用途，从而没有认真研究经营思路和经营范围，所进行的项目开发也缺少对于市场和客户的认真研究，没有在理性的基础上进行论证，盲目地进行投资，而造成目前项目在整体上缺少感官冲击力和吸引力！因为市场是由消费者说了算的，而不是项目说了算的！所以，我们的项目是否能得到市场的青睐，需要有明确的清晰的市场定位，切不可一会走低端、一会走中端，一会由走高端，到头来会形成毫无特色，价格混乱的局面。 有句古语叫做“亡羊补牢，为时未晚”，我们既然有数千万的资金投入到项目的建设和开发中，为什么没能拿出这些投资的百分之一，来好好做一下总体的规划，和运作思路的梳理，为项目则整体运作负责？！ 项目运作前期准备不足，项目战略和思路不明。 由于项目准备比较仓促，在项目前期阶段没有进行充分的准备，尤其是在服务管理方面有很大欠缺。对于房地产项目或者是旅游项目来讲，最讲究的是“一炮打红”，但是本项目的前身是由某酒店做的，他们缺乏旅游项目管理经验和推广经验，仅仅是做餐饮的话，在这里是很难街道目标客户群的，因此有此一败！ 项目接手后，没有进行细致的规划和准备，盲目投资，未进行成本效益核算，以及管理方面的充分准备，由于旅游项目的单一化，尤其是服务质量逐渐下降，导致再度开业之后的经营依然惨淡。 另外，项目整体上缺少战略合作合作伙伴，还没有人去推广思路，组织缺乏活力。项目的整体规划哪些是自营，哪些是合作经营，该如何管理等等问题都没有想明白，再者，地块是否考虑拿出一部分来做成地产项目，以吸引一部分对环境要求比较苛刻的有钱人？门票管理中，是实行通票制，还是逐项收费制？所以，有很多大的布局和战略发展问题需要多专业人员进行讨论和研究，拿出可行的办法和实施细则，已达到做活项目的要求。 内部管理缺乏，服务质量亟待提高。 目前，整个项目运作的项目和人员配置极度不符，员工素质也不符合管理要求，服务水平亟待提高，否则，即使在近期能够号召较大人流，也很难形成回头客，造成不良的影响就是口碑越来越差！ 内部管理的问题主要有：缺少管理制度的