万科杭州宸天地商业街“三好”社区商业分享15页.pptVIP

宸天地商业街 ——“三好”社区商业分享 杭州万科 2013年10月 目录 宸天地商业街简介 “三好”社区商业的启示与思考 杭州万科社区商业未来发展构想 1 2 3 1.1 宸天地商业街作为销售示范区精彩亮相，助力北宸之光创杭州房地产史开盘销售套数纪录 被誉为2013年度杭州最佳销售示范区，引发市场和媒体的热议 宸天地商业街以真实的业态形象亮相，加深了客户对于“好服务”的认识，强化了万科“三好”的品牌形象 改变了客户对片区的土地属性认知，助力北宸之光首次开盘733套3小时售罄，创杭州开盘纪录 1.2 宸天地以城市“地标感” 的有机组成部分为目标，创造了颠覆片区土地属性的商业效果 宸天地通过商业界面的独特设计实现对土地认识与属性的改变 像购物中心一样定义主题与元素：时尚元素+体验感+灯光效果+真实包装 独立的夜间灯光设计，呼应北宸之光的大盘主题 1.3 “333”的“三好”商业模式兼顾展示与经营平衡；餐饮等生活配套为主的业态规划，迎合电商时代“最后一公里”的客户消费方式 各自作用：自营业态实现商业快速呈现，战略品牌支撑号召力，招商业态丰富商业个性需求 相互关系：自营支撑战略入驻，战略保证招商落地，战略与招商促进自营经营提升 应对网络购物对实体商业的影响：以家庭体验为主，以多频次小金额业态为主，例如：儿童+滨河的消费体验 应对周边购物中心对社区商业的冲击：体现社区的亲切感、邻里感、街坊感和生活感，例如：以菜场+便利店代替超市 1/3 自营配套 1/3 1/3 战略同盟 招商商家 业态 占比 细分种类 数量 面积㎡ 意向商家 餐饮 33% 主力形象餐饮 2-3 1200 知味观、必胜客 保障餐饮 1 300 第五食堂 特色餐饮 4-6 700 忠儿面馆、甘其食等各类小吃 休闲餐饮 3-5 500 里高咖啡简餐 零售 15% 社区超市 1 600 玉鸟菜场+便利店 其他零售 5-10 500 服饰、婴儿用品、家居店 生活 配套 12% 便利性业态 6-8 600 便利店、银行ATM、药店、洗衣店、美发店、水果店 生活服务 1-2 300 幸福驿站、电信营业厅、足浴、美容等 公望 会所 25% 会所 1 2000 塞拉味/望Café+乔伊健身+室外泳池+乐淘吧等 亲子 早教 15% 儿童教育 2-3 700 亲子教育、各类培训 儿童娱乐 1-2 300 室内游乐 1.4 以运营视角来规划社区商业，坚持“两个平衡” 两个平衡 —— 商业与住宅的平衡 + 持有与销售的平衡 沿社区街面构造16000㎡社区商业，采取租售并举方式，持有宸天地商业街8000㎡ 销售部分净利目标30%以上，持有部分EBITDA目标达“三6五9” 持有 销售 销售 1.5 以客户体验来规划社区商业，营造有“参与感”和“停留感”的活力商业街区 招商先行，参考商家意向落位确定店铺大小与划分 考虑体验感、参与感、停留感与引导性，餐饮不集中设置，促进人流、保证人气覆盖 品牌形象餐饮 必胜客、知味观、塞拉维 公望会+销售中心 第五食堂、望咖啡、乐淘吧、乔伊健身 生活服务-便利性需求 幸福驿站、银行ATM、药店、洗衣店 特色小吃、轻餐饮 咖啡简餐、面馆 主力大众餐饮 川味泡菜馆、烧烤 生活服务-孩童 滨水休闲吧、私立幼儿园、各类儿童培训、儿童室内游乐园 零售类 服饰、家居、婴儿用品 生活零售形象店 喜士多便利店+玉鸟菜场 生活服务-妇女 美发、美容、美甲 主要人流方向 小区入口 小区入口 1.6 社区商业不仅是物理空间的好服务，也应该包括虚拟空间提供的便捷服务 软性服务：wifi全覆盖 + 杭州万科V服务微信服务号+ 社区APP + 三好卡一卡通 目录 宸天地商业街简介 “三好”社区商业的启示与思考 杭州万科社区商业未来发展构想 1 2 3 2.1 启示与思考一：商业的成功关键是“招商”还是“经营”？ 2013年 全国已开业：67座 开业周期：18个月 2013年 全国已开业：5家 开业周期：3年 vs 万达广场的经营 万象城的招商 招商 自营 招商 我们的社区商业应该选择何种运营方式发展 良渚文化村的商业配套发展历程 玉鸟流苏 食街、公望会 新街坊 玉鸟流苏：以传统招商逻辑进行补贴招商，商家开业时间推迟或经营效果差，后期多个商家退出 食街、公望会：改善配套与商业境况、改变项目土地属性，良渚文化村开始建设自营配套 新街坊：自营业务的成功给与新招商商家进驻信心，“新街坊” 招商到开街，半年时间完成 “你们自己都有信心了，我们更有信心！” ——来自新街坊商家的话 2.2 启示与思考二：社区商业是做好“业态”还是“产业链”？ 香港“领汇” 亚洲最大的不动产基金，而其本身经营的菜场业务，瞄准解决住户“最后一公里”消费，实现社区商业