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养老地产解析 “十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1．78亿增加到2．21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13．3％增加到16％，平均每年递增0.54个百分点。 目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善，关于养老地产的概念尚不统一。 这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即 养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。 根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。 1、养老院 养老地产 总结： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致，另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。 第二类 养老服务嵌入式的住宅小区 概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老 服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中 设置的老年人活动场所一般规模不大。 经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出 案例：北京怡海花园 国内案例 北京怡海花园案例介绍 1、项目概况 怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设， 总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。 2、项目配套设施 ?教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学 楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心 ?商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 ?运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场 国内案例 3、经营模式 项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限 公司提供物业服务。 4 、养老服务内容 本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场 所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。 国内案例 国内案例 第三类 综合型的养老社区 概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专 业的运营机构负责运营。 经营模式：养老地产部分持有、部分销售 案例：北京太阳城 国内案例 北京太阳城案例介绍 1、项目概况 北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安 养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神 赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接 养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。 2、项目配套设施 ?购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园 ?奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店 国内案例 3、经营模式 由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养 老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。 4、养老服务内容 ?住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。 ?银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人 采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老 人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。 ?银龄公寓B 栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老 人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、 由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐； 为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。 国内案例 国内案例 国内案例 东方太阳城案例介绍 1、项目概况 以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准