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杨高南路、浦建路项目
前期策划报告
目录
住宅办公篇 1-31
商业篇 32-57
项目评估及运作篇 58-64
住宅办公用房篇
该篇着重解决以下几个问题：
1. 普润地产对近期宏观调控及宏观市场的判断？
2. 浦东区域房地产市场状况？
3. 项目周边房地产市场状？
4. 本案主楼部分的总体定位？
5. 实现初始定位与价格，须对本案主楼进行什么样的调整与改造？
P1-66
项目概况：
本案
•项目位于浦东新区杨高南路110号，浦建路727号，729号。
•项目总建筑面积：56193.37平方米。两栋高层为规划为住宅用房。
• 西面24层（住宅）建筑面积13807.93平方米；
•东面32层住宅建筑面积20327.33平方米。（不包括裙房）
P2-66
1. 普润地产对近期宏观调控及宏观市场的判断
万m²
1600 1470
1307 1274
1400
1100
1200
1000
800
600
400
200
0
03q1~q2 04q1~q2
批准预售面积 已登记预售面积
时间
线性 (已登记预售面积) 线性 (批准预售面积)
图(一) 04年上半年与03年上半年供求比较
•宏观调控对供应和需求的影响见效不一，供需出现反差；
•后市供应放慢，楼市出现盘整；
•“8.31”全国禁止土地协议转让的大限无伤上海，市场反响较为平静；
•政策适度调整，宏观调控不再加大力度。
P3-66
2.浦东区域房地产市场状况
2.1房价涨幅高于全市平均水平，市场发展迅速
三年来，浦东预售成交均价的涨幅远远高于全市平均水平。2003年，又高出8.76个百分
点，即比全市涨幅又高出52.99%，超出全市涨幅的一半。
2.2 价格高涨的负面效应越趋显现，供大于求比较严重
2000年与2003年 浦东供求关系对比
万M2
800 713.53
700
600 536.56
500
400
260.22
248.97
300
200
100
0
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