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中融信·翡翠谷项目整体营销方案 市场分析 项目综合素质分析 项目目标客群分析 项目营销策略 项目推广策略 房地产开发投资走势 1200 1000 800 600 400 200 0  2002年-2010年贵阳市房地产开发投资情况分析 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 固定资产投资额（亿元） 房地产投资额（亿元） 房地产开发所占比例（%） 分析：贵阳市年固定资产投资额达1019.31亿元，较09年增长30.1%，房地产开发所占比有所增长。 贵阳市商品房施工/竣工面积 2004年-2010年贵阳市商品房施工/竣工面积 3500 3000 2500 2000 1500 500 0 商品房新开工面积（万平米） 商品房施工面积（万平米） 商品房竣工面积（万平米） 分析：2010年全市商品房新开工面积1164.20万平米，较上年度增长较为显著（09年为719.0万平米），商品房施工面积3385.31万平米，较上年度增幅明显（09年为3088.57万平米），商品房竣工面积478.07万平米，较上年下降近30%（09年为740.05万平米）。 贵阳市商品房供求情况 2005-2010年贵阳市商品房供销情况 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 供应面积(万平米） 338.31 296.02 455.97 368.52 544.37 913.70 销售面积(万平米） 275.11 281.44 367.01 218.96 686.38 615.73 分析：2010年商品房住宅新增供应面积913.70万平米，销售面积615 .73万平米，整体供求比为67/100，供过于求，市场供求比长期处于高位运行，其主要原因是由于09年市场向好，企业对后市盲目乐观增加供应量，低估了后市政策风险，随着严控政策实行出现销售下滑。 贵阳市商品房住房成交情况 分析：2010年除了受春节影响的1月及受新政影响的6、7月，其他月份成交量都表 现尚可，月均成交量达4300余套，月均成交面积约51万平米；与2009年相比，成交套数减少约7%，成交面积减少约10%，市场经过2009年的短暂“疯狂”后，开始逐步回归理性状态；价格方面，除了5月因金阳新区低价个盘集中成交影响均价低于四千以外，其余 月份均价都保持在四千以上，并与7月开始稳稳地站在了四千五以上,12月由于中心区高价个盘的影响，价格大幅上涨。 贵阳市各区域市场成交情况分析 分析：金阳新区、两城区依然保持了供销两旺的强劲势头，整体来说市场供过于求，几 个区域中只有小河区新增供应小于成交，且其新增供应主要是老盘加推为主，区域近年主要 以消化往年余货为主。2010年各区域成交均价均在2009年基础上大幅上升。 两城区市场成交情况分析 分析：两城区新增供应约357万平米，成交约217万平米，在整体市场中所占成交份额较2009年有所提升，均价近五千元，且出现百灵 、 、 。 贵阳市商品房市场库存分析 分析：截至2010年12月31日，市场整体余货为462.48万平米，高层物业供 应量较大，剩余货量较多，其他各类型物业整体供求两旺，高端洋房和别墅类产品呈现严重稀缺。近年低密度住宅用地批出较少，今后供应仍将以高层物业为主要方向，高端物业的稀缺程度将更加严重。市场供应仍以101-144㎡的户型为主，71-100㎡的户型也占了很大比例，且该面积段户型去化率情况较好，去化率 达到79%，说明是市场上刚性需求比较旺盛。对于160-220㎡之间的改善性舒适户型市场占比较小。 项目所处区域市场分析 产品 绝大部分项目均以高层为主，低密度产品极为稀少。 、 。 价格 别墅均价17000元/㎡、高层均价6300元/㎡ 总体 10年本片区开发氛围不明显，无新项目入驻，2011年 贵阳市政府重点打造本区域，前景较好。  区域属性：凭借中天世纪新城几年的耕耘，本区域逐渐成熟。万科介入到区域的打造，本土龙头与中国龙头正面交锋，片区域将成为2011年热点区域。 区域优势：环境理想，交通便利，配套齐全。政府重点改造区域。 区域劣势：受区域限制，开发氛围不理想。 项目所处区域市场分析 排名 项目名称 成交面积 成交均价 主打产品 卖点 1 兴隆誉峰 4.98万㎡ 6088元/㎡ 高层 园林、地段、投资 2 都市国际 2.01万㎡ 6477元/㎡ 高层 地段、投资 3 中天世纪新城 1.01万㎡ 7514元/㎡ 别墅、多层、高层、 成熟大盘、品牌 小高层 本项目所处的城市近郊区域，除中天世