万辰镇江天桥路项目可行性研究报告.docxVIP

谨呈：江苏万辰置业有限公司 万辰镇江天桥路项目 可行性研究报告 日期：2010年2月28日 LOGO 引言： 以目标为导向，以方法为利刃。 这个项目可不可以做？ 能够做什么？ 土地价格如何？ 本报告思路提纲 市场背景研究 项目本体分析 项目发展模式研判 项目经济测算 历史背景 城市宏观背景 城市属性 城市规划 宏观经济  厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，汇集巨大发展潜力 ?三千五百年的历史名城?“城市山林” ?厚重的文化底蕴 ?京沪高速铁路横贯东西 ?高速公路 “黄金水道” 历史背景 城市宏观背景 城市属性 城市规划 宏观经济  位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬” 都市圈重要节点城市 ?城市在长三角区域中的地理位置及关系 （一）地理位置 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。 （二）关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。 ?城市对外交通连接 （一）铁路：京沪高速铁路横贯东西； （二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速； （三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。 历史背景 城市宏观背景 城市属性 城市规划 宏观经济  城市定位——国家历史文化名城、长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一 扬中经济开发区 丹徒经济开发区 电子信息产业园 丹阳沿江工业园 历史背景 城市宏观背景 城市属性 城市规划 宏观经济  功能布局——镇江主城以居住为中心，承担着城市的商业、行政、旅游服务功能。 南徐分区——城市次中心 老城分区——城市主中心 由行政、文化、体育、商务为主 商业金融、旅游服务 的市级公共设施和生活居住构成 的多功能复合型新城区。  丁卯分区——产业新城区 以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。 丹徒分区 谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 丹徒分区——新城区 港口和区域物流中心及配 以高新技术产业、第三产业 套适量规模的城市生活区 和生活居住为主的城市新区。 历史背景 城市宏观背景 城市属性 城市规划 宏观经济  商业规划——镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。 ?按照规划，镇江市将形成 一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构 体系。 大市口 ?一个市级商业中心是指大 一级商业中心 市口一级商业中心。该商 业中心以大市口为核心， 跃进路 形成大市口核心商贸区、 老城西商贸区、梦溪广场 高资 黄山南路 商贸区、长江路商贸区和 牌湾商贸区等五大商贸区； ?四个区级商业中心为南徐、 南徐 丁卯、谷阳、大港二级商 二级商业中心 业中心； ?九个居住区级商业中心分 谷阳西 别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。  九里街 丁卯 二级商业中心 大港 二级商业中心 青年广场 谏壁 丁卯南 官塘 谷阳（丹徒） 二级商业中心 历史背景 城市宏观背景 城市属性 城市规划 宏观经济  GDP分析——镇江GDP总量不高但增长迅猛，产业结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段 ?2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排名依然较为靠后。 ?2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行 标准进入中等发达状态； ?连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江GDP增速有所下降。 镇江历年 G D P 及增幅变化情况 1600 20.0% ? 1200 15.0% 1000 10.0% 800 600 ? 400 5.0% 200 0 0.0% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 ? GDP（亿元） 561.19 643.56 781.16 871.67 1025.31 1213 1408.14 增幅（%） 12.3% 14.1% 14.7% 15.0% 15.2% 15.5% 13.9%  镇江历年产业结构变化情况 100 80 60 40 20 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 第三产业 38 37.9 36.7 35 35.5 36.4 36.5 第二产业 55.8 57 58.9 60.6 60.4 59.8 59.9 第一产业 6.2 5.1 4.4 4.4 4.1 3.8 3.6 产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品