20XX年土地增值税清算实务解析.ppt

土地增值税清算实务解析;目录;土地增值税产生、发展过程及宏观调控作用;土地增值税出台的背景;土地增值税出台的背景;宏观调控的措施;主要法律依据及特点;土地增值税计算;税收要素：纳税人;凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征税范围。 判断标准： 转让的是否为国有土地使用权。 是否发生产权转让。 是否取得收入。 不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。 ;细则所称的“赠与”是指如下情况:1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 ;税收要素：课税对象;税收要素：计税依据;税收要素：税率;税收要素：应纳税款的计算;税收要素：减免税及优惠政策;税收要素：减免税-企业;税收要素：减免税-企业;税收要素：减免税-个人;税收要素：优惠政策;增值额的计算;增值额的计算：收入的确认;增值额的计算：收入的确认;增值额的计算：扣除项目金额;增值额的计算：扣除项目金额;扣除项目金额：房地产开发成本 ;扣除项目金额：房地产开发费用 ;扣除项目金额：转让存量房 ;扣除项目金额：转让存量房 —按发票金额计算;扣除项目金额：转让存量房 ;土地增值税清算单位的审核;清算条件的审核;审核清算项目是否与初始项目登记表一致;销售比例的计算;确认土地增值税清算条件的税法依据;清算申请的期限;国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知： 第十二条?纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。;清算项目收入的审核;收入总额的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;扣除项目的审核;取得土地使用权所支付金额;取得土地使用权支付金额的审核;取得土地使用权支付金额的审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;房地产开发成本审核;开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。 根据187号文件的规定，“四项费用”的核定办法，由各省（市）根据实际情况自行规定。下面介绍一下，北京市地方税务局的有关规定。 如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时采取按《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的方法。 无法按清算要求提供开发成本核算资料的； 提供的开发成本资料不实的； 发现申报资料内容有问题的； 虚报房地产开发成本的； 清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。;关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知;;房地产开发费用审核;对于房地产开发费用的审核，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行审核。对于据实扣除的，要审核利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证明；对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。 利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计算为依据。超过上浮幅度的