宁波均胜科技园区项目写字楼提案.pptVIP

均胜集团品牌力作 打造东部商务航母 　 —— 均胜科技园区项目提案 我们的企图：　　　　 ● 成为市场领航者　　　　 ● 引领商务世界观　　　　·● 打造品牌代表作　　　　·● 利润与品牌共赢 小结 二、市场论证(市场环境、竞争环境) 市 场 环 境 竞 争 环 境 三、消 费 研 究 四、产品定位(项目定位、产品配比、配套建议) 1、总体定位 定位诠释 区位环境具备商务花园的条件 地块周边环境优美，得天独厚。 充分利用自身容积率低的特殊性。 我们的客户具备商务的世界观。 与市场上的产品形成根本上的区隔。 方案经济测算 以定位的高度引领城市 以传播的深入创造经典 以表现的完美提升品牌 以推广的力度加快销售 一：传播定位 定位思考： 定位，决定我们竞争对手的多与寡，决定我们的主战场！ 市场产品同质化严重，定位模糊，基本以“国际、财富”等为诉求重点，无论是从产品规划、命名，还是后期推广及广告表现上，世俗化／同质化是宁波写字楼的共性，作为一个在规模／区位／交通／配套等方面均不占绝对优势的项目来说，我们不具有绝对的说服力和“非你不可”的特性。 二：传播推广 三：广告物料 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 营销策划案 要引领宝山办公市场！！ 宝莲城应该怎样做？ 核心客户群 本地区固有的自由商态企业 与该地区支柱产业相配套的相关 行业 重点客户群 与该地区产业链息息相关的个体或私营公司 普遍性客户群 偶得客户群 外区域新进驻的其他中小企业 终端客户分析 核心客户置业关注点 环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求 产品 能够大大提升公司形象 价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多 购买客户分析—— 客户身份具有双重性 作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180㎡左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大； 做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。 竞争对手的解读 安信商业广场——大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心 项目商场效果图 项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过１4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近１000个。 1、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客， 4、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。 项目特色和经营方式：资金雄厚＋商业运作经验丰富＋精品运作模式 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 竞争对手的解读 祥腾国际广场——社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147㎡两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。 产品设计： 70％左右 75%左右 得房率 框架结构，可分割，配中央