同致行--宁乡龙头湾项目定位与发展研究报告 (NXPOWERLITE).docVIP

对《宁乡龙头湾项目定位与发展研究报告》的深度解析 前 言 我司于2007年3月14日递送的《宁乡龙头湾项目定位与发展研究报告》，在大量的市场调研分析基础上，对项目的周边及区域内的典型性商业业态和商业街道作出分析，通过对项目的深入研究，分别在形象定位、项目功能组合定位、经营业态定位、客户定位、价格定位、销售模式定位等方面作了阐述，同时在建筑设计及商业经营管理方面提出了我司的建议，正如贵司在《关于对营销定位报告的回复》函中所表达的“为项目的开发思路提供了很好的方向”。 通过对项目的深入分析和与发展商的进一步交流，我司认为以下几方面问题的解决是本次深度解析报告中需研究的关键所在： 1.本项目发展商如何在由我司提出的并得到认可的定位发展战略方向指导下顺利推进下阶段的执行工作。 2.怎么样才能在市场动态发展的前提下及时调整策略应对变化，以此降低前期顾问所预知到的一些推展难度。 3.如何积极地成为宁乡新商业形态时代的领导者，在赢利模式上敢于创新并取得成功？如何保障它们的顺利实施？ 相信通过这些问题的研究，即涵盖了项目开发的目标、过程及内容和这些细项的指导性计划，它们的成功解决，将是我们所共同所期待的。 因此，为了使项目的营销在未来的推进工作中更加顺利进行，我司将把前期对宁乡市场做的调查研究作深入分析，藉此为一切决策的原始依据，同时特别对贵司所较为关注的部分报告内容作更为深度的解析。 第一章 市场需求的调研分析 说明：在前阶段递送的相关报告中市场现状部分所作的各类分析在此不再赘述，本篇主要针对消费者、投资者、经营者的需求进行分析。 为了把握整个宁乡的消费发展动向，更准确地对“龙湾金旺角商业中心”（暂定名）进行市场定位，同致行公司于3月初在湖南省长沙市及宁乡县城本着对项目高度负责的态度作了大量的市场调查研究，尤其对商业消费人群和部分商户做了问卷访问（有效样本近300份），通过访问、收集、统计、分析调查所得之数据，为项目的定位及发展提供市场依据基础。同时通过调查发现，宁乡人的消费主流及投资观念在保持基本面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。 本次调研的主要内容是： 目标消费人群的构成及特征调查； 经营商户访谈； 投资客户的访谈。 本次调研的实施计划 调查时间 调查地点 调查对象 3月1日 至 3月13日 人民路 投资客 商户 消费者 八一路 玉潭中路 步行街 我司前期递送贵司的各种相关报告均根据上述实施计划进行调研所得之数据及内容进行分析研究，以得出对本项目定位有指导及参考作用之结论。为方便对前期我司递送的多个报告作更深入的理解，在本报告中，我司将分析研究的过程和结果呈送贵司作为下一阶段的决策依据。 一．投资客行为特性调查 1．项目执行方案 调研对象：各调研地点的投资客 执行方案：现场拦截访问 调研区域：调研计划的调查地点及周边100米范围内 样本总数：150个 有效样本数：129个 执行时间：2007年3月1日10:00-18:00 2007年3月5日10:00-18:00 2．投资商户行为构成 2．1 购买商铺之考虑因素 在投资商户中，以关注地段好、人流量大为首要考虑因素是投资商户的主体，占总体的一半以上（52%），关注发展潜力及租金价格的投资商户分别占到18%、16%。 2．2投资商户之购买需求 在投资商户中，打算半年内和一年内购买商铺的客户所占本项目目标顾客中的比例大体相当，分别占总体的38%和24%。其次为二年内和没有购买打算的群体，分别占总体的15%和12%。 2．3投资商户购买商铺之用途 购买商铺目的是投资收租与自己经营各占约45%，说明在宁乡经营类的客户投资商铺的欲望是非常高的。 2．4投资客户购买商铺之理想经营行业 投资商户购买商铺之理想经营行业的调查显示，服装的呼声最高，占到总体比例的30%，依次为餐饮和家用电器，分别占23%和22%。 2．5投资商户购买商铺之理想实用面积 投资客户的调查里，可以发现有20-30平方米的和50-80平方的相当，分别占到总体调查对象的28%和32%。 二．商圈居民消费者行为特性调查 1．项目执行方案 调研对象：各调研地点的商圈居民消费者 执行方案：现场拦截访问 调研区域：调研计划的调查地点及周边100米范围内 样本总数：200个 有效样本数：166个 执行时间：2007年3月6日至2007年3月10日 2．消费者行为构成2．1 从事的职业 调查的对象构成主要是本地常驻人口，其中小商业主占46%，公务员占26%，公司职员占21%，其他占7%。 2．2 年龄 消费者年龄30-40占到45%，20-30占到39%，40-50占到11%，50以上占到4%，15-20占到1%。 2．3 个人月收入 在调查消费者时：月收入1000-2000元的人群占55%，月收入20