天津瑞湾商务中心二期开发可行性研究报告_116页.docVIP

天津市凯成房地产咨询有限公司 瑞湾二期项目研究报告 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 4 页 TIANJIN KAICHENG REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD TIANJIN KAICHENG REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD 瑞湾商务中心二期 开发可行性研究报告 天津市凯成房地产咨询有限公司 发现价值 创造财富2007年3月30日目 发现价值 创造财富 TOC \o 1-3 \h \z \u 前言 3 一、研究目的 3 二、研究方法与思路 3 三、报告编制依据 4 区域篇 5 一、区域简介 5 二、区域经济 5 三、区域交通 9 四、区域支柱产业 10 五、结论 11 规划篇 12 一、总体规划 12 二、规划综述 14 宗地篇 16 一、委托宗地概况 16 二、地块周边环境 17 三、道路交通分析 18 四、商业现状分析 19 五、区域地位分析 21 六、结论 23 市场篇 24 一、房地产相关政策 24 二、写字楼市场分析 27 三、公寓市场分析 52 四、商业市场分析 57 定位篇 61 一、开发定位原则 61 二、项目S.W.O.T分析 61 三、开发时机判断 62 四、功能定位 63 五、客户定位 64 六、产品定位 64 （1）5A写字楼 64 （2）公寓 64 （3）商业部分 65 七、租售价格定位 65 八、产品规划设计建议 70 九、风险因素分析 71 十、营销初步建议 72 经济篇 74 一、方案设定 75 二、方案A测算 76 三、方案B测算 79 四、方案C测算 81 五、现金流量及敏感性分析 84 六、结论 88 附件 90 一、区域规划详情资料 90 （一）商务商业区 90 （二）海港物流区 93 （三）临港工业区 100 （四）其他规划 101 二、写字楼项目基本信息 103 三、公寓项目基本信息 104 四、写字楼5A智能化 106 五、顶级写字楼标准 107 六、商业项目基本信息 109 七、建筑成本的影响因素 112  前言 一、研究目的 本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港一号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。 二、研究方法与思路 我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济、政策走向以及项目所属区域的城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在2006年国家一系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。 对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业（包含底商、商铺、写字楼、商务公寓、酒店式公寓等多种形式）、居住物业（纯住宅）、特殊物业的分析，通过研究市场供求现状、产品特征、价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。 通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地周边环境、市政交通条件、近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地的优势、劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来商业商务规划区域的发展趋势作出判断。 我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户资料支撑。 我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。 同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。 在以上研究分析的基础上， 通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。 三、报告编制依据 委托方提供的宗地基本资料 《天津市城市总体规划（20