20XX年某地区项目管理及营销管理知识分析沟通.pptVIP

Ⅳ.价值年 核心策略：自我营销 1.真实生活秀 大盘持续发展的关键是核心资源的人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化 随商业等公建配套的运营、充分展示社区生活，价格持续快速增长，树立发展商强势品牌 2.客户是营销的主要渠道 社区不断成熟，社区实景展示和生活氛围展示充分，项目营销转向客户活动营销为主，为社区不断聚集人气 成立客户会，以口碑传播演绎社区文化 3.品牌营销、服务营销 中海国际社区 占地面积：1986亩，连接5000亩森林公园，建筑面积200万平米，成都地王。 世联提供前期顾问三阶段服务。 中海国际社区 项目规划有住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，不是一个普通的房地产项目。 五星级酒店 涉外医院 国际学校 国际网球俱乐部 高尔夫练习场 住宅郊区化的大规模社区，还是郊区城市化的新都市主义？ -----区域升值的配套与满足生活的配套 中海国际社区 2年 起止时间 开发量 配套投入 体现核心价值 配套投入 满足生活需要 2004.7——2006.7 2008.1 ——2009.7 2006.8 ——2007.12 1.5年 1.5年 一期（40万㎡） 二期（30万㎡） 三期(40万㎡) Ⅰ区（15万㎡） Ⅱ区（25万㎡） Ⅰ区（15万㎡） Ⅱ区(15万㎡) Ⅰ区（20万㎡） Ⅱ区（20万㎡） 星期五大道北段 国际学校 商业广场 公交总站 综合市场 幼儿园1 生活会所1 邻里商业 邻里商业 幼儿园2 涉外医院 生活会所2 邻里商业 休闲街南段 休闲街北段 邻里商业 国际网球俱乐部 雕塑长廊 集中商业 邻里商业 写字楼 国际酒店 文化活动中心 邻里商业 体现核心价值，适量生活配套 生活配套为主 优良资产投入 高尔夫练习场 森林景观大道 高级会所 星期五大道南段 休闲广场 配套的分级与分期：配套与居住互为增值 中海国际社区 推售时间 推售量 推售物业类型 销售情况 备注 2005-9-30 占地面积：63475.84㎡ 建筑面积:104179.8㎡(其中地上82855.4㎡,地下不21324.4㎡) 容积率:1.305 户数:556户 车位数:668辆,其中地上124辆,地下544辆; “中海国际社区?蓝岸”； 占地面积6万㎡，推出销售的有9栋，建筑面积为26242平米；共176套 为5、6层的多层物业，其中6层为带电梯的多层洋房 价格4000-5000元/ ㎡ 开盘当日售磬 大部分为中海的老业主 价格超出周边价格约500-1000元/㎡，主要是通过推出物业属城市内稀缺的、较高端的多层物业支持； 2005-11-26 约300套 6+1精品景观多层和小高层 均价5000元/ ㎡ 开盘当日销售70% 目前销售约90% 价格超出周边价格约500-1000元/㎡ 销售速度明显下降，主要与推销的物业为小高层，价格较高，销售支持不够，也与成都销售进行淡季相关； 2005-12下旬 不到100套 第三批次物业位于二批次物业的地块中心，具有更为优良的地理位置和景观资源 6+1精品景观多层和小高层 均价5000元/ ㎡ 当天成交只有20-30％ 目前销售约80% 销售情况总结 Ⅴ.黄金年 营销目标： 自由发挥 关键问题： 企业财务目标兑现 企业新产品试验基地 企业品牌示范基地 Ⅴ.黄金年 核心策略： 1.惜售 高价惜售，充分稀释土地价格、实现项目溢价，追求超额利润 2.实验新产品 站在企业策略层面，在项目最后一期推出新产品，实验市场，作为后续项目实现良好市场反馈的策略铺垫 华侨城－波托菲诺 总平面 世联提供销售代理及营销顾问 项目规模：总建面108万平米 中国最成功的旅游地产 华侨城－波托菲诺 TOWNHOUSE 华侨城－波托菲诺 湖边会所 华侨城－波托菲诺 商业街 华侨城－波托菲诺 绿色城 文化城 生活城 健康城 教育城 欢乐城 数码城 华侨城生活 沈阳市场大盘操作思路 大盘营销阶段操作思路 翰文·外滩项目营销准备阶段沟通 * 项目界定 城市新区.中高档.大盘 关键词1.中高档——价值实现 关键词2.大盘——节奏控制、大盘力 营销的基本问题 “中高档”——价值实现 复合化价值 大规模楼盘开发要保持可持续性，住区具备生长和自我循环的能力，需要区域价值、产品价值、配套价值、人文价值的复合化发展 价值脉冲式上升 大盘价值分阶段释放：从区域价值、产品价值、社区价值、到人文价值，最终形成文化竞争，大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化 价值的影响因素是综合的，包括区域的不断成熟、社区内部的不断成长、客户认知与品牌的形成 营销的基本问题 大盘——节奏控制、大盘力 大盘开发，利润来源于开发节奏，80%的利润来自于20%的产品