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经营与管理 房地产产品在供应链中的驱动力模型 李智锋 (广东培正学院，广东广州510830) 摘要：房地产作为一个很特殊的产品在市场上流通，房地产一般由开发商开发，流通角色是代理商，房地产产品在流 通过程中经过的价值链并不多，但价值链对产品的增值战略是非常重要的，要从各种开发维度对产品进行增值。本 文用物流学上供应链和价值链的知识，以需求的七层次模型为动力构造房地产需求模型。这可以给开发商一个特定 的管理工具对即将销售的房产进行分析。 关键词：房地产；供应链；驱动力 俗话说，衣食住行，在当今社会，“住”早就超过了其他的 些行为的成本和传递的价值。每一个企业都是在设计、生 四个生活必须的方面。房地产市场是一个很特殊的市场，房 产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的集合 地产是一个非常特殊的产品，它是国民经济的支柱，受国民 体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。企业的价值 经济许多方面的影响。但房地产也是一个消费产品，凡是消 创造是通过一系列活动构成的，这些活动可分为基本活动和 费产品都拥有消费产品的属性。房地产是由开发商选择地 辅助活动两类，基本活动包括内部后勤、生产作业、外部后 点开发，开发完成后进行销售的特殊产品。 勤、市场和销售、服务等；而辅助活动则包括采购、技术开发、 房地产作为一个产品有产品的一些普遍特性，如价格， 人力资源管理和企业基础设施等。这些互不相同但又相互 数量等，但也有与别的产品不一样的一些特征，如土地出让 关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即 价格，交通楼价等影响。本文以商品房作为产品载体，通过 价值链。 对房地产产品及周围环境进行分析以构建房地产的物流 在房地产市场我们可以认为开发商是价值链。开发商 模型。 根据顾客的需求将房产进行供应信息的增值。价值链的总 商业环境如同一个水系，把供应链中的各增值点都纳入 活动构成了HAS人类活动系统。价值链可以对产品进行加 供应链范围中。这样供应链就是河，商品就是船。商品在供 工，让它产生或增加价值。产品在供应链中流动其实就是一 应链中的供应关系就像船在河水中前进。决定船的快慢是 个产品增值的过程。 由两个因素构成的，一是船自身的动力，在商业物流学上我 我们可以把产品描绘成一个方体，这就是我们所说的产 们称产品的销售动力；另外一个是河水的水文环境，在商业 品方体，商品方体对应电子商务的电子系统的面向对象中的 物流学上称为物流的商业环境。物流的商业环境包括产品 产品对象。商务方体包含的内容多少称为商务粒度，商务粒 的流动方向和速度，流动的方向是产品供应市场的格局趋 度对应电子模型中的对象粒度。在电子商务中最基本的活 向，河水的流动速度是指产品符合市场的生命周期。船在河 动(原子活动)是两种：分别是财和物的交换，对应两种信息 水中前进，在物理学上由河水的流动速度及其方向和船的流 的对称：需求信息和供应信息的对称，财的交换获得涉及购 动速度及其方向就可以构造一个矢量模型，矢量的最后总和 买订单过程，物的交换涉及销售订单过程。产品方体作为一 反映出船的行走方向和速度。也就是说产品的销售动力的 个独立的个体在供应链的价值链中发生个体行为。这种行 大小方向和销售环境对船的动力和方向在销售的总和称为 为的走向从供应商指向顾客。产品的行为受到许多因素影 产品的销售竞争力。 响，这些因素属于不同的维度。维度越多表示该商品越发 供应链(SupplyChain)是用过程观对企业活动的一种描复