逸都·莱茵河畔商业项目定位及一期商业项目运作策略建议.docx

房地产商域网 - 海量房地产资料下载 【逸都·莱茵河畔】 商业项目定位及一期商业项目运作策略建议 1、项目优劣势分析 2、项目运作的难点分析 3、项目总体定位建议 4、项目体量定位建议 5、项目业态规划建议 6、项目总平规划设计建议 7、项目物业定位（租售模式）建议 8、项目总体推广策略建议 9、一期项目运作策略建议（重点） 10、其它重要建议 11、附大型商业连锁机构访谈录 1、项目优劣势分析 1.1 优势方面： 1.1.1 成都置信集团与宜宾丝丽雅强强合作，资源共享、优势互补，具有强大的品牌优势。 1.1.2 成都置信集团拥有强大专业的人力资源和商业资源，具有项目运作的团队优势。 1.1.3 欧式高尚居住社区、集中式商业群和特色的步行街，辅以优美的环境，特色的外立面、科学 的空间布局和人性化设计，使本项目在宜宾市拥有鹤立鸡群的品质优势。 1.1.4 项目占地 490 亩，总建筑面积 80 余万平方米，商业体量达 12 万平方米，具有突出的规模优 势。 1.1.5 根据宜宾市的城市规划，政府将斥巨资打造南岸片区，东区将是宜宾市未来的行政中心、商 业服务与文体中心，本项目位于东区的核心地段，具有良好的区位优势。 1.1.6 项目临近长江、七星山、僰侯园，周边自然景观非常丰富，同时项目周边传统文化底蕴深厚，具有良好的人文景观优势。 1.2 劣势方面(二级城市的商业总量考虑和缺陷，基本的市场经营力量，投资力量以及消费力量的 支撑是否够，需要进行劣势分析) 1.2.1 本项目周边街区环境差，临航天路和叙府路东段多为老式住宅小区且拆迁改造计划尚不明 朗，与本项目的中高档次的商业定位和高尚社区不匹配，存在周边环境劣势。 1.2.2 项目地块周边房地产开发相对滞后，现有商业物业几乎是传统的老式底商形态，商业档次低 房商网 - 全国最低价销售《2011 房地产营销策划大全》联系 QQ：1053527879 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 下，业态杂乱，商业氛围不浓，人气不旺，几乎没有公建配套设施，存在商业配套劣势。 1.2.3 宜宾市旧城区是传统的商业中心，宜宾人的习惯消费区域集中在老城区，目前南岸区担任城 市角色主要是居住和行政办公。因此本项目将肩负引导市场消费的重任，但在一定时间内仍 然面临消费习惯劣势。 2、项目运作的难点分析 2.1 南岸区以及项目周边环境差、商业服务配套落后，人气和商气不浓，对本项目的商业环境和住宅品质都有很大的影响。必需利用沃尔玛的商业聚集效应以及政府商业网点规划政策，形成片区的整体开发联动，才能将本项目及周边区域打造成为南岸区乃至宜宾市新兴商业中心。 2.2 本项目的底商总量约 5 万平方米，目前整个南岸区的商业物业几乎全是底商形态，出租率仅 62%，租金低（均价 15 元/㎡），经营状况一般，这对本项目底商的经营将是个严峻的考验。 2.3 本项目的商业体量大，集中式商业的运营要依赖主力店招商的成效和消费市场的支撑，招商的状况将直接影响集中式商业的开发体量和商业物业类型定位。项目区域目前的商业状况和市场条件对主力店招商工作挑战很大。 2.4 集中式商业的销售与招商两者间既互为依托、促进，同时又存在一定制约和矛盾。特别是租金 与售价的差距，将给商业运作带来困难；同时大型主力店的销售模式和销售回款也是一个难点。 2.5 南岸区的“深国投沃尔玛广场”、“鲁能生活广场”、“雄飞·海韵名都”和“正和·盛世华庭”等项目的商业总体量约 10 万平方米，上市时间都集中在今年下半年和明年上半年，将占取市 场先机和部分市场份额，分流投资者和经营者，给本项目带来直接的竞争威胁。 2.6 本项目的开发地块在丝丽雅的老厂区，原则上是“拆迁一块，开发一块”。因此本项目的开发节奏和开发体量要受拆迁进度和规模的制约，不利于灵活制定各期的开发策略。 根据商业专项市场调查情况，结合城市发展规划以及项目的优劣势和难点分析，我们对本项目的商业板块的各项定位、商业规划设计以及一期商业项目的开发策略建议如下： 3、项目总体定位建议 3.1 商业项目总体定位：宜宾市新兴商业中心 3.2 定位说明： 3.2.1 根据城市规划、项目区位、项目体量以及国际零售巨头—沃尔玛入驻等因素分析，本项目片 区具备成为“宜宾市新兴商业中心”的潜力，但目前项目周边的商业环境不成熟，发展的不 确定因素较大，旧城区仍然是传统的商业中心。因此在前期我们把本项目作为“南岸区商业 中心”进行打造，随着项目的推进和南岸区城市化进程，将本项目逐步打造成为“宜宾市新 兴商业中心”。 3.3.2 一个开发商很难将某个商业项目打造成为一个城市的新兴商业中心，必须借助于政府的支持、 房商网 - 全国最低价销售《2011 房地产营销策划大全》联系 QQ：1053527879 房地产商域网