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深圳市长大厦投资回报可行性分析
项目概述
国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村;南面紧邻白石洲中英文学校,再往南是已建或在建的住宅区,如汇雅苑、桂苑、世纪村等;西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会;西北面有名商高尔夫球会;北临城市主干道――深南大道。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁。
国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区,东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村,南望深圳湾海景及香港元朗,西面有高尔夫球场,北面有欢乐谷等景点,在国际市长大厦远眺,可谓“风景这边独好”。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳。
国际市长大厦占地面积5000m2,总建筑面积3.25万m2,由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成,一次性开发建设。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍。
项目主要技术指标
用地面积:
容 积 率:
层 数:
建筑覆盖率:
5000.2m2
6.5
25层
42%
总建筑面积:
其中计入容积率面积:
·住 宅:
·商 业:
·办 公:
·酒 店:
·娱 乐:
其中不计入容积率面积:
·地下一层:
·地下二层:
39915.9m2
32513.5m2
19853.1m2
2918.6m2
2036.2m2
5105.9m2
2773.9m2
7486m2
3856.44m2
3629.56m2
建筑设计:
深圳华工程设计有限公司
承建商:
物业管理:
―――
(二)投资回报分析
投资回报计算表:
项 目
费用
(万元)
备 注
⑴地价款
地块地价款
4140
住宅面积:20000 m2
商业面积:3000 m2
办公面积:1000 m2
住宅部分综合地价:1600元/m2
商业部分综合地价:2600元/m2
办公部分综合地价:1600元/m2(暂按协议地价)
(2)建
设
费
建安费
24000×2500元/m2
8125
总建面:32500m2
单位成本:2500元/m2
配套设施费
487.5
总建面×150元/m2
规划设计费
97.5
总建面×30元/m2
工程监理费
81.25
总建安(8125)1%
项目管理费
81.25
总建安的1%
不可预见费用
81.25
总建安的1%
固定成本合计
13094
(1)+(2)
每平方米综合建设成本价
4029元/m2
[(1)+⑵]/32500
投资方分摊建设成本价
5456元/m2
[(1)+⑵]/24000
⑶销售收入
销售收入;
·住宅均价:8000元/m2
·商业均价:15000元/m2
·办公均价:8200元/m2
21320
8000×20000+15000×3000+8200×1000=21320
可销售面积为:24000 m2
⑷利润计算
资金占用利息:
6571万元×4.5%
296
平均按一年计,6571万元为启动资金
营销
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