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论房地产企业定价对利润的影响 论房地产企业定价对利润的影响 广东龙光(集团)有限公司吴冬菊 摘要:影响房地产企业利润的因素很多,总体来说可以分成三大类那就是收入,成本, .这里我们从定价对成本,税费的影响来分析一下定价对利润的影响.销售的定价是收入 定因素,同时对税费起到决定性的影响,因此只有把控好销售的定价,才能把控好房地产 的利润. 关键词:房地产企业定价利润资金占用土地增值税 由于房地产企业还要缴纳土地增值税,高售价可能将导致高 增值额从而导致高税赋,所以作为房地产企业定价不但要根据市 场环境,而且还要考虑税赋,运用税收筹划的原理,正确处理房地 产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题,合理合法地降 低企业税收成本,这样才能真正实现企业利润的最大化. ,一,定价影响资金占用成本 房地产业开发周期长,业务复杂而且资金占用量大.通过定 价来应对竞争或防止竞争.扩大市场占有率这是市场竞争的目 标.但定价太高资金占用周期太长必然增加成本,如向银行贷款 需要付利息,占用企业资金也有资金的时间价值测算评估问题, 所以定价需要在评估回笼期限测算资金占用成本的基础上运用 成本导向定价和需求导向定价相结合的方法合理定价.在高收入 与回笼期间找到一个平衡点.力求在最短的时间内达到最大销售 额.进而实现利润的最大化 二,定价影响税赋 对于房地产行业而言,土地增值额的大小,取决于转让房地 产销售价格和扣除项目金额两个因素.从降低房地产的销售价 格,加大扣除项目金额两个方面人手,都能降低增值额从而达到 节税的目的.下面我们通过土地增值税的几个可控因素与收入的 关系来分析一下土地增值税对收入定价的影响. 1,《土地增值税暂行条例实施细则》中规定:”纳税人建造普 通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土 地增值税:增值额超过扣除项目金额的20%时.应就其全部增值 额按规定征税.”这样就有可能出现因增值额稍高于起征点而造 成税负大幅度增加,导致虽然收入高但是利润却降低的情况.因 些当我们面对在20%左右增值额的收入确定时一定要事先做好 筹划,找到平衡点,这样才能避免无谓的多纳税.下面是这个平衡 点的计算方法: 假定某房地产公司有一批待售的商品房,除销售税金及附加 外的全部允许扣除项目金额为100.商品房的售价为x.其适用的 税率为营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加为3%,则相 应的销售税金及附加为5%x(1十7%十3%1x=5.5X.其全部允许 扣除的项目金额为100十5.5X.那么,该公司享受起征点税收优 惠的最高售价为X=I.2x(1O0十5.5%X1,解方程X=128.48.允许扣 除的项目金额为lo0十128.48x5.5%=107.07. 2,增值额略高于20%的收入定价方式 当增值率略高于20%时,此时土地增值税应适用”增值率在 5O%以下,税率为30%”的规定.假定此时的售价为(128.48+Y), 相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y.这 时,允许扣除项目的金额=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y,增值额= 69 曰日四 (128.48+Y)一(100+5.5%×128.48+5.5%Y)---94.5%Y+21.41,所以应 纳土地增值税:30%×(94.5%Y+21.41).若企业欲使提价带来的收 益超过因突破起征点而新增加的税收,即必须使Ygt;30%x(94.5% Y+21.41).则得出Ygt;8.96.这就是说,如果想通过提高售价获取更 大的收益.就必须使价格高于137.44(128.48+8.96). 3.各增值额临界点及各临界点时收入定价对利润的影响 当增值率临界于50%时,此时土地增值税临界于适用”增值 率在50%以下,税率为30%”或”增值率在5O%至100%,税率为 40%”的规定.因此我们需要确定一个临界值,商品房的售价为 x,除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额仍为100.其全 部允许扣除的项目金额为100十5.5X.那么,该公司最高售价为 X=l_5xf100十5.5%X),解方程X=163.48.超过163.48这个临界 值意味着每一元的收入要负担的土地增值税赋为0.4元同时还 要承担0.15元的所得税费用fO.625%)实际的利润只有O.45元, 而增值额在2O%一5O%时每一元的收人的利润为1一O.3—0.7*25%= 0.525元. 当增值率临界于100%时.此时土地增值税临界于适用”增 值率在50%至100%.税率为40%”或”增值率在100%至2oo%, 税率为50%”的规定.因此临界值为X=2xf100十5.5%x1,解方 程X=224.72.超过224.72这个临界值意味着每一元的收入要负 担的土地增值税赋为0.5元同时还要承担0