以制度规范监管房地产开发.docVIP

以制度规范与监管房地产开发 王早生 引言： 对大家利用周末来学习的精神我表示敬佩，我长期在建设部工作，目前的工作岗位在稽查办公室，主要是对违法违规案件、领导批示的社会热点问题或者群众投诉的问题进行调查了解，提出我们的意见和建议。从中国的体制来说，更多的事项是地方进行处理，他们向我们报告结果，我们直接去处理只占少量部分。 今天给大家讲的内容是以制度来规范监管房地产开发，主要从我国进入市场经济、法治经济的角度看各项经济活动如何规范，同时房地产开发也是一项很重要的经济活动，要使它规范，制度设计很重要，但当制度基本框架确定以后，执行层面、实施层面很重要，制度的制定、执行、实施跟人有直接关系，所以在某种意义上，人也很重要。所以我个人认为，制度重要，人同样也重要。 在房地产开发当中，有各个方面的市场主体，我这里简单地列了一个表，作为一个房地产开发商，为房地产开发企业提供服务咨询的中介机构主要是跟市场各方主体打交道，按照我国目前市场运作的体制或者政府管理的模式，我认为房地产开发企业对上要和政府有关部门联系，政府主管部门对开发企业形成一种监督、指导、制约的关系，对房地产行业具有指导、帮助、推动的 作用，所以政府在这里面起到两方面的作用。规范运行是帮助你，如果出现了越轨的行为、不规范的行为就会制约你，是双重的作用。 因要和多方的市场主体打交道，所以房地产企业不是孤立的企业，也不是一个简单的链条，会和社会经济的各个方面都会发生联系，像拆迁企业、项目管理公司、勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、检测机构、审查机构、经纪公司等都是房地产开发要应对的、联系的各个方面。 今天要讲的内容有五个方面： （一）房地产业的地位与作用 （二）房地产开发的风险 （三）房地产开发基本程序和制度 （四）推行工程总承包 （五）违法违规案例警示 一、房地产业的地位与作用 （一）我国房地产业的产业地位 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。 我国房地产业经过30年的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，对社会和经济发展起着越来越重要的作用。 主要体现在以下几个方面： 1.房地产业规模持续扩大，占GDP的比重逐年增长。产业增加值从1978年的79.9亿元到2008年的12720亿元，增长了158倍，占GDP的比重也从2.2%增长为4.2%。增长的幅度非常大，这几年遇到金融危机、遇到国家的宏观调控，我们的房地产业发展规模仍然很大。 2.房地产开发投资以年均24%的增长率快速增长。增长的幅度非常大，还包括曾经好几次的软着陆的宏观调控。 3.房地产开发企业迅速发展壮大，大量接纳社会就业人员。一方面自身发展，经济规模很大；另一方面，对社会的贡献很高，带动了很多产业。 （二）对“支柱产业”的认识 房地产是支柱产业，从建设部来说，建筑业肯定是支柱产业，这没有问题，但房地产业同时也是支柱产业。对于支柱产业，学术界、理论界对什么叫支柱产业有一个基本的判定标准： 1.总量较大。 2.占GDP比较高。建筑业所占GDP的比例在6%、7%、8%左右，超过5%，所以就有占GDP比例超过5%的产业就是国家支柱产业的说法。美国、日本、欧洲等很多，他们经济发展，建筑业也占很大的比例、房地产也是，曾经是支柱产业，但现在不是。 3.与其他产业的关联度高。建筑业拉动其他产业，房地产也拉动了很多相关产业，从某种意义上，房地产的拉动作用比建筑业更大，拉动面更广，因为它处于上游，如果房地产业不景气，对建筑业、建材业、家电装饰、家具行业都有很大的影响。 4.总量不大，但增幅较高。我国有一段时间的IT产业、旅游、航空产业增幅较高，但总量不大。 5.政策倾斜，多方扶持，重点发展。日本既没有太多的资源，也谈不上能源，但日本将钢铁业、造船业、汽车工业作为支柱产业培养，而且真正形成了支柱产业，这样的产业我们也认为是支柱产业。 宽泛地理解，如果占其中的任何一项，都可以认为是支柱产业。 （三）我国房地产业的主要作用 1.改善人民群众的居住条件，提高生活水平。 2.拉动投资，带动相关产业，促进国民经济发展。如建筑、建材、化工、轻工、家电家居等产业。 3.改变城市面貌，推进城镇化进程。 4.扩大社会就业面。 房地产业对建筑业有一个带动作用，现在全国有4000万建筑业的队伍，其中有3500万左右是工人，主要是农民工。这3500万农民工，平均分3500万的家庭，等于为全国1亿多的农民解决了温饱问题。扩大社会就业面的效果很好，物业管理这一块也