万科房地产-物业管理手册[1].pdfVIP

万科集团管理流程与管理标准 编号：VANKE-0118 版本：VK/01-01 VANKE REAL ESTATE CO.,LTD 万科集团物业管理手册 1 总则 1.1 秉承集团为顾客创造价值的经营理念，为业主提供优质的物业管理服务是开展 房地产项目售后服务的必要过程。为此，物业管理工作的主要任务一方面是为集团 房地产项目开发提供专业配套服务；另一方面是巩固并延伸以竣工项目所在地为中 心的区域市场，提高其品牌形象；第三方面是通过规范整合、稳健发展各物业管理 区域市场，形成具有一定规模和显著效益并具有丰富文化内涵的大型现代物业管理 企业，完善集团产业结构并实现多元化发展战略。 1.2 房地产物业管理工作由管理公司物业管理部负责总体指导与监督，各项目所在 公司和项目所属物业管理公司负责具体实施与运作。物业管理公司行政管理归属其 项目所在公司，业务上接受管理公司物业管理部的指导、检查、监督、控制等。 1.3 物业管理工作分为前期介入、物业管理方案策划、物业管理公司（或管理处） 组建、验收接管、入伙管理、装修管理、常规服务管理、内部运作管理等几个主要 方面。 1.4 各物业管理公司（管理处）的主要职责是为项目所在公司开发的项目提供专业 配套服务，提高项目产品的市场竞争力，促进房地产的销售，不断提高物业管理服 务专业技能和水平，持续改进物业管理服务质量，满足业主不断变化的服务需求和 不断增长的期望，打造以项目所在地为中心的具有良好辐射力的物业品牌。 1.5 物业管理服务所包含的业务内容必须按照《物业服务合同》以及《前期物业管 理服务协议》的约定，并以现行物业管理法律法规、行业标准及该项目物业管理方 案、《万科地产物业管理制度》为依据，包括但不限于： a) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护； b) 物业管理区域清洁卫生； c) 物业管理区域绿化养护； d) 物业管理区域秩序维护； e) 经业主同意的其它管理服务。 1.6 物业管理公司（管理处）组建以前，前期介入工作由项目所属物业公司（管理 处）筹建处（临）负责完成，管理公司物业管理部进行相应的指导与监控。 万科集团管理流程与管理标准 编号：VANKE-0118 版本：VK/01-01 VANKE REAL ESTATE CO.,LTD 1.7物业管理公司（管理处）组建以前，各项目所属物业公司（管理处）筹建处（临） 应进行物业管理及服务的前期策划，并在项目入伙前 2 个月完成该项目物业管理方 案的编制。 1.8 根据项目进展情况，在项目入伙前 2 至 3 个月开始物业管理公司（管理处）的 正式组建与进驻工作，并进行相关人员的招聘和培训。 1.9 各物业管理公司（管理处）应编制年度、季度的工作计划和总结，年度、季度 工作计划和总结须提交项目所在公司及管理公司物业管理部备案。 1.10 物业管理方案、物业管理公司（管理处）组建方案、对外参加物业项目招投标 等活动必须经项目所在公司核准后，报管理公司经营管理委员会审批。 1.11 各物业管理公司（管理处）应根据国家、地方及行业标准，按照《万科地产物 业管理制度》标准和该项目物业管理方案的要求，在项目入伙前完成物业管理服务 具体实施细则及操作规程的制定，建立健全各项管理服务制度，并实施相应的培训。 各项管理服务制度及规程以电子文档的形式提交管理公司物业管理部备案，并接受 管理公司物业管理部的检查、指导。 2 物业管理方案的编制 2.1 物业管理方案是该项目所属物业管理公司对将要实施管理的项目所进行物业管 理服务的总体策划，是各项目物业管理服务实施的依据。 2.1.1 物业管理方案由该项目所属物业管理公司（管理处）负责完成，管理公司物 业管理部进行相应的指导。 2.1.2 物业管理方案必须在项目入伙前 2 个月完成编制，并经项目所在公司核准之 后报管理公司经营管理委员会审批。 2.2 物业管理方案编制 2.2.1 物业管理方案编制之前，项目所属物业公司筹建处（临）应对项目所在地物 业市场进行调