北海住宅小区物业管理服务标准.DOC

PAGE 4 - 北海市物业管理服务标准指导意见 (试行) 一、物业服务管理 （一）物业服务单位与被服务方签订规范的物业服务合同，明确双方责任、权利与义务。物业服务单位按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务。 （二）从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得工商营业执照，并在许可范围内开展物业服务。 （三）设有物业服务中心，配置完善，使用正常。建立24小时值班制度，及时受理业主来访、咨询和投诉等业务，并建立台账，做好记录。 （四）有完善的物业管理方案，建立质量管理、财务管理、档案管理等制度。 （五）物业服务收费、特约服务收费、物业专项维修资金归集、使用等事项在公共信息栏中公开公示。 （六）设置意见箱，听取业主（物业使用人）就物业管理方面的意见和建议，接受业主监督。 （七）建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案。 （八）承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 （九）定期对工作人员进行物业管理、消防等业务知识和法律、法规培训，有培训方案、影视资料、记录。 （十）工作人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，用语文明。 二、业主委员会管理 业主委员会要按照《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会工作规则》等规定，认真履行职责。 （一）业主委员会由业主大会会议依法选举产生，是业主大会的执行机构。执行业主大会决定的事项，接受业主、物业使用人的诉求和监督。 （二）业主委员会由5-15人（为单数）组成。实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。 （三）业主委员会委员缺额人数超过总人数1/3或主任辞职时： 1.召开业主委员会会议，从候补委员中确定正式委员； 2.候补委员不足时应当召开业主大会临时会议，补（增）选业主委员会委员和候补委员。 （四）业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。换届选举工作由上一届业主委员会组成换届选举筹备组，按有关规定组织实施。并将上一届业主委员会保管的有关文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。 （五）设有业委会办公室，具备基本办公条件。 （六）建立印章、财务管理制度，明确专人负责。 （七）建立工作档案，包括业主大会、业主委员会的会议记录、会议决定；业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;业主委员会选举及备案资料;物业专项维修资金筹集及使用账目;业主名册;业主的意见和建议等分类建档。 （八）组织召开业主大会会议，及时解决物业管理和业主大会组织建设等事宜。 （九）组织召开业主大会选聘物业服务企业，并与选聘的物业企业签订物业服务合同。 （十）及时了解业主、物业使用人就物业管理活动中的意见和建议，督促物业服务单位履行物业服务合同。 （十一）协助物业服务单位催缴业主的各类费用。 （十二）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用。 （十三）及时调解或配合职能部门因物业管理活动中引发的各类矛盾和纠纷，维护社会稳定和谐。 三、共用设施设备管理 （一）小区按规划要求建设，布局合理。 （二）建立共用设施设备管理制度，对共用设施设备进行日常管理和维修养护，责任人明确；配备专业的操作维护人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范，保持设施设备正常运行和使用。 （三）建立共用设施设备台帐。有运行、检查、维修、保养等记录。 （四）对共用设施设备适时组织巡查，需维修且属于小修范围的，及时组织修复；属于中、大修范围或者需要更新改造的，提出维修更新改造方案和预算，报相关管理机构审核，并按规定组织实施。 （五）特种设备按照有关规定定期检验检测，并视情况组织维修。 （六）设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水、防火等措施，相关规定和制度上墙。 （七）供电设备运行正常，有巡查、维修等记录。有停电事故处理方案。 （八）供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染。有检查、维修、保养等记录，有停水事故处理方案。 （九）二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。二次供水水箱按规定清洗消毒、水质检测有记录，取得卫生许可证明。操作人员有健康证明。 （十）制定消防安全制度、消防安全操作规程、应急疏散预案。消防通道畅通，消防中心24小时有专人值守，持证上岗。有专业维保公司维保，运行情况有记录。 （十一）电梯正常运行和使用，有专业维保公司维保，责任人明确，有运行、检查、维修、保养等记录。电梯出现故障时，应及时组织维修或启用紧急救援预案，组织救助，并报告政府有关职能部门。 四、房屋管理 （一）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，有幢、单元、楼层、房号等明显标识。 （二）按照物业服务合同和《管理规约》的约定对房屋及配套设施设备实行有效管理。 （三）根据实际情况定期或不定期检查物业区