第一大道投资分析手册.DOCVIP

SOHO中国 PAGE 内部资料 不得外传 所有政策、法规、税收、市场数据将依据政府有关规定及市场变化调整 PAGE 1 2002- 09-17 第一大道投资分析手册 SOHO中国有限公司 2002-09-17 目录 第一部分：第一大道投资收益分析 第二部分：第一大道投资风险分析 第三部分：第一大道良好的退出机制 第一部分：第一大道投资收益分析 买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较： 投资手段 回报率 风险 优点 缺点 银行存款 1-2% 无 保本，流动性好 低回报 国债 [3-4%] 很小 一般 和银行区别不大 股票 5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息） 股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值 股价有上涨空间，流通性好 风险大，对公司和股票真实价值很难判断 房地产 10%（假定不作按揭），如按揭则更高 房价可能波动，有时可能租不出去 回报率高，银行 按揭支持，价格 风险比股票小 流通性不如股票 结论： 在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算 表一 项目 计算 单价 ￥16000 面积 300平米 总价 ￥4800000 按揭比例 60% 贷款总额 ￥2880000 年利率 5.58％ 月息：0.47％ 贷款期（月） 120 CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费） $26 月租金 ￥215 年租金 ￥2580 假设空置及其他费用（0%） / 净租金 ￥2580 扣税（营业及附加税5.5％） ￥142 税后租金 ￥2438 租金回报率 15.2% 投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 现金流 （收入为正，支出为负） 房款 ￥-4800000 租金 / / ￥731498 ￥731498 ￥731498 卖房收入 / / / / ￥4800000 净现金流 ￥-4800000 / ￥731498 ￥731498 ￥5531498 内部收益率 (IRR) 10.8% 总现金回报 (不考虑时间成本) ￥6994494 回报率1 9.9% 回报率2 11.4% 投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 现金流 (收入为正，支出为负) 房款 ￥-4800000 按揭款 ￥2880000 首付款 ￥－1920000 租金 / / ￥731498 ￥731498 ￥731498 还按揭款 / ￥－376438 ￥－376438 ￥－376438 ￥－376438 卖房收入 ￥4800000 按揭还本 ￥－1915675 净现金流 ￥－1920000 ￥－376438 ￥355060 ￥355060 ￥3239384 内部收益率IRR 16.5% 总现金回报(不考虑时间成本) ￥3573066 报率1 16.8% 回报率2 21.5% 4年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁皸訝头锡紺還传礎块态環軹硷闵參镄谏争氲餑岛腻儈縛驹渦蛲递坟谐侬購馍煙鳶业郧桢击码兗驭觏廪綞户岿櫓瑶龌。 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675 一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。 3. 标准情况下某写字楼投资收益测算 某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳輦诗贻颂縐檉脱睑篮狯謹桠馑慘臥榉愠棧辯儔叙氣两贿澤笕伧閱蛎鹑呖莴煩挠鋼痈綿摇蔼閎簡缝餡紕蓠齿戔猎谚厕。 表二 项目 计算 单价 ￥20000 面积 300平米 总价 ￥6000000 按揭比例 60% 贷款总额 ￥3600000 年利率 5.58% 贷款期（月） 120 CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费） $32 月租金 ￥265 年租金 ￥3176 假设空置及其他费用（0%） ￥- 净租金 ￥3176 扣税（营