【前瞻产业研究院】解密张江高科“新三商”产业地产模式.docxVIP

产业地产专题 产业地产专题 前瞻产业研究院 二零一八年六月 解密张江高科“新三商”产业地产模式 张江高 科技园始建于1992年，是国家自主创新示范区，是国务院和上海市政府重点建设的高科技园区。近年来张江高科开始了全面市场化转型的进程，当下的张江高科正以科技投行作为战略发展方向，乘“双自”东风，布局“新三商”业务，创新地产经营模式。 一直以来，张江高科都是张江高科技园区开发、运营、服务的主力，到2014年房地产业务仍占到张江高科主营业务收入的86%。葛培建在2015年的一次访谈中表示：“目前资本市场确实将张江高科归类为房地产企业，但预期3年后，股权投资收入将占张江高科主营业务收入的半壁江山。” 当时的张江高科拥有275万平方米的 产业地产，截止到2015年2月，已竣工房产面积月约140万平方米，建立承租关系的企业有600多家。同时整个张江园区拥有27万平方米的孵化器，张江高科就有10万平方米，有300多个在孵项目。 张江高科有产业集群的资源优势。上海建设科技创新中心，发挥全球城市影响力，自然对高科技产业有一定的吸引力。浦东张江有E产业群，传承了集成电路、 软件与信息服务、文化创意等既有优势产业，促进产业的交叉融合。2014年集成电路产业营收达到397亿元，占全国的三分之一;生物医药产业营业收入416亿元，占上海市47%以上，国家每批准3个一类新药就有一个来自于张江。 张江高科园区开发作为推动上海张江高科技园区发展的重要载体，核心特点在于其“新三商战略”即科技地产商(全产品线)、产业投资商(全创新链)和创新服务商(全生命周期)。科技地产是产业集聚的空间载体，创新服务则是加强张江高科与园区内企业连接的纽带，产业投资则参与到企业各个阶段的发展，促进产业发展，分享全产业链发展结果。不管是科技地产商、产业投资商，还是创新服务商，这些事情，张江高科一直在做，但是作为公司的战略提出，则是在2014年葛培健上任后提出的。 从这个战略定位中可以看出张江高科从单纯的园区开发向产业投资服务的身份转变。通过投资产业、孵化产业、联合包括中国银行在内的多家金融机构为企业提供投贷一体化服务，通过变现上市金融资产等途径进行退出;截至2017年3月25日，张江高科对外投资项目规模为37.89亿元。累计投资创业投资类项目99个(含直投和委投，其中高科16个，浩成83个)。其中，已上市企业26家(包括完全退出8家)，预披露企业2家，拟上市企业12家，改制企业1家。形成良性的、持续滚动的投融资机制。 张江高科从2006年就开启了产业投资之路。2006年，张江高科通过吸引高科技企业入驻并且提供配套服务，并选择优质企业进行投资。公司当年新增投资金额为3059万元，比上年增加了87%。2007年，张江高科出资1.65亿元成立上海浩成创业投资有限公司。其股权投资业务由自身亲力亲为转变为由子公司实施，建立起以浩成创投为核心的张江高科的创投体系。2010年6月，浩成创投又出资10.2亿元，设立上海张江成创投资有限公司，用于投资医药、医疗器械和金融板块优质项目。 此后，张江高科的股权投资遍地开花。2015年，张江高科完成对金融发展基金、武岳峰投资、朗朗科技、微电子装备公司等的股权投资。2016年，张江高科领投嗨修养车新一轮数千万元的融资;以FOF模式间接投资蚂蚁金服;通过参股的基金公司对生鲜电商天天果园进行了一亿元投资。当年张江高科还直投百事通、赛赫智能等新三板上市企业，直投的康德莱和间接投资的步长制药也登陆主板。 2017年，张江高科实现营业利润5.76亿元，同比下降35%;实现投资收益5.95亿元，同比下降25%。值得注意的一点是：在2014-2017年，房地产销售收入直线下降。这是张江高科“新三商”战略在业绩上的体现。 在新三商的战略下：一方面，作为科技地产的运营商，将保持持有型物业这块的运营，适当减少物业的销售;另一方面，作为利润的重要来源，公司将加大产业投资，增加投资收益;未来公司走向“科技投行”，产业投资这块业务的收入将会只增不减。 从2016年的张江高科营业利润来看，投资收益、房地产销售利润、房地产租赁利润三大业务对营业利润的贡献值分别是7.97亿元、4.81亿元、1.89亿元;投资收益贡献额占到了绝大部分，是张江高科营业利润来源的最主要部分。 但其实，张江高科的营业利润结构并不是一直都是投资收益占主导的，从2015年开始，也就是现任总经理葛培健上任之后，投资收益才开始成为其营业利润的最主要来源。 在该阶段，张江高科的营业利润实现了快速增长，年均复合增速25.3%;其中，投资收益年均复合增速28.2%，是营收利润增速的最主要贡献者。