海南地产海景房营销方案.docVIP

海南地产海景房营销方案 市场分析 A 海南岛发展趋势 国际旅游岛进入实质性的发展阶段，特别是海口的城市改造力度加大，各种配套日趋完善。 博鳌亚洲论坛，亚洲国家联合会。 国家唯一热带农业基地、热带海岛度假胜地等 环岛轻轨、自由贸易区、博彩试点等等有利趋势。 B旅游资源优势 稀有热带风情资源，适宜气候、大海、热带雨林每年为海南带来约2000万游客，且这个数字在持续增长，创造了巨大的经济效益。 随着国际旅游岛的提出和建设，游客客源结构发生变化，高端游客和海外游客日趋增多。 进入海南岛开发的大型开发商增多，且开发配套日趋完善，为海南地产树立高品质的形象。 C海口.西海岸优势 海口作为海南省会，是全省的政治、经济、文化中心，在国际旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口新核心区。 西海岸拥有占地面积4400亩的大型生态公园——五源河森林公园，海口最漂亮的海景，2.5公里纯天然优美海岸线。海口最好的2座高尔夫球场——西海岸高尔夫球场和五月花高尔夫球场。海口最高端的五星级酒店，喜来登酒店、新国宾馆。还将兴建海口首个超五星级酒店，也是海口未来的国宾馆——海口香格里拉酒店。海南唯一一个海南国际会展中心。 西海岸新区位海口城市西部，粤海铁路及东环铁路始发站、新海汽车滚装码头和未来的跨海通道都坐落西其中，是海南岛连接大陆的门户，西海岸兼有黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心的“一带三中心”功能定位，其已经具备一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。 D西海岸房地产格局 西海岸新区刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥“天、海、河、湖、园、岸、林” 的天赋优越热带自然生态环境，是目前海口生态旅游资源保存最完好的区域之一，众多高品质楼盘坐落于此，该板块未来高品质楼盘竞争将异常激烈，但同时也带来更完善的配套和高端人气。 西海岸2007年下半年掀起开发投资热潮，旅游地产开发已经颇具人望，但远未发展成熟，且开发模式和推广销售模式雷同，因此挑战与机遇并存。 产品定位 A产品SWOT分析 产品优势S： 远洋地产品牌优势：内地在港上市房地产公司十强，在中国房地产行业有十多年经验，拥有多区域、多元化的开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。 项目优势：地处将建设成海南第二亚龙湾的西海岸，拥有珍惜海景。 产品优势：海南是天生的别墅土壤，具有无可复制的稀缺环境气候等，但别墅土地禁用，别墅成珍品，卖一套少一套。另外产品带精装修，对于外地及工作应酬繁忙客户有极大吸引力。 产品劣势W 项目占地面积较小，可开发产品相对单一，相对较难完善相关配套。 二线海景，对一些渴望“面朝大海，春暖花开”的客户吸引力不够。 产品机会O 意向客户增多：随着国际旅游岛的建设，越来越多人倾向于来海南置业投资。 远洋项目全国各地遍布，基团资源丰富，特别是在北京杭州大连等意向别墅集中城市积累了丰富客户资料。 海景别墅因其稀有，更成为一种品质与身份的象征，特别是海南绿色生态环境对那些渴望返璞归真的“精神领袖”有极大吸引。 产品威胁T 竞争激烈：西海岸从07年到现在差不多有30多家企业进驻，包括万科、富力、北京首创等著名企业，且临海近海楼盘不断涌现，产品丰富，可选择空间大。且大部分楼盘占地面积大，地块规整，海景资源丰富，品牌产品物业做的也是非常精致。 各房地产自然资源类似，客户需求同质化。 严厉的楼市调控，限购、限贷、加息等政策加大了人们的观望情绪。 B客户群分析 客户特征：除此次营销针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，客户主要为二次及以上置业，有较好的收入和较高的社会地位，年龄在35-55岁左右，社会的中坚力量，注重生活方式和生活品质，主要用于旅游、养老和投资。 客户分布，海南别墅客户外源化，岛外客户占80%左右，核心客户主要集中在北京、上海、广州、杭州等大城市，还有东北很多因为海南宜人气候原因选择购买。本土客户及远洋品牌追随者。如 客户需求：客户渴望享受高品质的生活，追求休闲、健康的度假或养老方式，看重优越和稀有的自然资源，优越的建筑品质，完善的配套及高品质的物业管理，便捷畅达的交通，高素质的居住氛围和合理的可接受的价位。而此次针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，可能更关注开发商品牌，后期物业管理，相关产品品质。 综上所述，因稀有自然资源，宜人气候，及国际旅游岛带来的国际化视野的财智，会吸引越来越多高层次人士过来海南置业，对项目有相当的机会。但在西海岸区域楼盘中，自然环境不具有唯一性，产品同质化严重，同时本