房地产合作开发的商业模式与法律风险防范.docx

WORD格式-专业学习资料-可编辑 --学习资料分享---- 房地产合作开发的商业模式及法律风险防范 讲座题纲 主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所 戴勇坚 第一部分 房地产开发及合作开发 一、房地产开发及合作开发概念 二、房地产合作开发的法律性质及特点 第二部分 合作开发房地产的商业模式设计 一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式 二、法人型合作开发模式 三、委托建设与经营管理模式 第三部分 合作开发房地产合同条款的模式设计 一、合同条款主要内容 二、合作开发合同应注意的法律问题 第四部分 合作开发房地产合同的效力及法律依据分析 一、合作开发房地产合同的效力认定 二、房地产合作开发的法律依据 《划拨土地使用权管理暂行办法》 第 40 条、《城市房地产管 理法》第 27 条、《城市房地产转让管理规定》 第 3 条、《公司法》 第 27 条、《民法通则》 52 条、第 53 条 第五部分 合作开发的法律纠纷种类及不属于房地产合作开发合同的范畴一、合作开发房地产合同七种常见纠纷形式二、四类合同不属于合作开发房地产合同 第六部分 合作开发房地产合同的法律风险防范 一、房地产合作开发经营相关法律风险的防范措施 二、律师在法律培训、商业模式设计及融资操作方案中提供专业法律服务。 三、律师应为合作开发房地产合同提供诉讼与非诉讼专业法律服务 第七部分 沟通与交流 1 房地产合作开发的商业模式及法律风险防范 主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所 戴勇坚 第一部分 房地产开发及合作开发 一、 房地产开发及合作开发概念 房地产开发 是指在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为。 包括房地产开发完毕后的房地产交易、 房地产转让、 房地产抵 押和房屋租赁的行为。 房地产合作开发 是指合作各方当事人以提供、出让土地使用权，资金等行为共同投资、共享利润，共担风险合作开发房地产的行为， 以此权利义务作为基本内容的协议称为合作开发房地产合同。 二、 房地产合作开发的法律性质及特点 从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营，应依据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》以及《关于 审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 （以下简称《解释》）等相关规定执行。 合作开发房地产合同的特征： 主体的特定性和复杂性 合作方式的多样性 开发标的特殊性 法律效力的不确定性 行政干预性强 第二部分 合作开发房地产的商业模式设计 一、 非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式 概念： 是指合作开发各方以投资各方名义共同办理有关手续， 合作方式、投资及权 2 益分配比例均由合作协议约定， 并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为， 不设立具有独立法人资格的项目公司， 合作各方直接以一方或者多方的名义进行房地产项目的开发。 形式： 合作一方拥有土地使用权，另一方拥有资金和技术并具备资质，以双方名义共同开发依约定分配房屋。 合作一方拥有资金，另一方拥有房地产开发资质，还有一方拥有土地，三方合作开发。 由非法人型合作开发转换为法人型合作开发（混合型合作开发） 表现形式以“联建”或“参建”等模式 二、 法人型合作开发模式 概念： 是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方通过组建法人资格的 经济实体（通常为有限公司） 来合作进行房地产开发的行为， 并以项目公司名义 办理有关手续，权利义务由公司项目章程具体明确。 形式： 合作开发房地产成立新的项目公司 合作开发房地产增资入股项目公司三、 委托建设与经营管理模式 概念： 合作一方拥有建设用地，负责办理政府各项报批手续，将项目的设计、建设 （销售）等全部委托合作另一方， 由另一方负责承担项目的设计、 建设等全部费 用，并负责承担该项目建成后若干年的管理工作， 获得委托经营管理的劳务和报 酬。 形式： 合作双方依据《合同法》签订《委托建设合同》以及《经营管理合同》 合作双方依据《合同法》签订《委托建设与经营管理合同》 第三部分 合作开发房地产合同条款的模式设计 一、 合同条款主要内容： 3 当事人条款（合同主体资格） 项目概况及现状（建设手续的办理及取得） 合作形式条款 合作条件及权利义务条款 （具体建设工作、建设资金及有关税费的承担） 项目的总投资及土地使用权条款（土地使用权及资金技术投入） 合作建设计划及工期条款 收益分配条款 特别约定条款 合同解除及违约责任条款（对外法律责任承担） 争议解决方式及其他事项条款 二、 合作开发合同应注意的法律问题 合作各方的主体资格及相关资质应明确（慎重选择合作伙伴） 合同中应当对合作模式作出明确的约定。混合型合作开发