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财富港大厦办公项目 ——写字楼、酒店可行性分析报告 恒丰地产、恒丰海悦国际酒店 二零零八年四月 目录 前言 一、项目概况……………………………………………………………………………………3 1、地理位置……………………………………………………………………………………3/a..3 2、项目现状………………………………………………………………………………………4 3、规划设计指标………………………………………………………………………………..4 二、项目建设的必要性………………………………………………………………………….5 三、可行性报告编制依据……………………………………………………………………….6 第一部分、写字楼 (本部分由恒丰地产提供) 一、深圳写字楼市场概况 ……7 1、深圳各区写字楼综述 7 2、2007年深圳写字楼市场回顾 9 3、2008年及未来深圳写字楼市场展望 17 二、宝安区写字楼市场分析 20 1、宝安区写字楼市场现状 21 2、目前宝安区写字楼市场的几种业态 22 3、宝安区写字楼发展潜力 23 4、宝安写字楼市场分布情况 24 三、项目商务价值及出租可行性之定性分析 25 1、商务价值分析 25 2、配套价值分析 26 3、发展潜力分析 26 4、项目出租可行性之定性分析 27 四、财富港大厦办公大楼市场定位 28 1、整体市场定位 28 2、租赁客户定位 28 3、出租率预测 28 4、租金定位 29 五、项目写字楼出租之定量分析 31 第二部分、酒店 一、深圳酒店市场发展概况…………………………………………………………………..32 1、地理位置优越，国际化步伐加快…………………………………………………………34 2、整体的管理水平得到提升，品牌竞争时代已经到来……………………………………34 3、市场供需失衡，行业竞争加速洗牌………………………………………………………35 4、经济型酒店加紧“圈地”…………………………………………………………………37 二、宝安区酒店发展现状分析…………………………………………………………………39 三、深圳酒店发展趋势预测……………………………………………………………………40 四、项目酒店用途可行性分析………………………………………………………………..41 1、市场环境……………………………………………………………………………………41 2、竞争环境……………………………………………………………………………………43 3、项目酒店用途可行性分析…………………………………………………………………45 五、运作模式分析………………………………………………………………………………51 1、自营…………………………………………………………………………………………51 2、出租…………………………………………………………………………………………52 六、成本收益分析……………………………………………………………………………..53 1、案例1：加盟如家连锁…………………………………………………………………….53 2、案例2：加盟七斗星商旅酒店………………………………………………………………54 3、本项目经济型酒店投资收益率分析………………………………………………………55 4、本项目综合收益对比………………………………………………………………………56 结论……………………………………………………………………………………………. 56 前言 财富港大厦办公大楼作为商务写字楼的可行性在前期已得到论证，因此，本报告在市场充分调研的基础上,主要侧重于分析项目作为商务写字楼可达到的出租率和租金水平，研判项目作为写字楼的发展潜力及收益；并在现有市场条件下，研究项目未来作为酒店的可行性。本次研究的对象为财富港大厦办公大楼用于出租的十层办公楼（下称：本项目）。因实际用于出租的楼层未最终确定，因而本报告中不具体描述用于出租的实际楼层。 一、项目概况 1、地理位置 本项目位于宝源路、创业一路与海城路交叉口，与西乡大道与宝安大道近在咫尺，且紧邻107国道主干线，距地铁1号线坪洲站、西乡站仅500米。乘车前往滨海中心区、大铲湾港口码头仅3~5分钟、距离深圳机场不到15分钟、往深圳市中心也只需20分钟的车程，地理位置十分便利。 2、项目现状 项目目前正处于规划方案的设计、工程筹建阶段。 3、规划设计指标 本项目共21层，办公建筑面积20050平方米，地下车库建筑面积34027平方米，用于出租的十层办公面积为13551平方米，计容积率建筑面积为11065平方米。办公楼采用玻璃幕外墙，现代感强，且强调公共建筑的挺拔与大气。办公楼1、2层为商业用途，层高均为6米；3层设有架空大