佛山市南海桂城万科金色家园A9-1项目可行性研究.docVIP

机密资料 注意保存 佛山市南海桂城A9－1项目 可行性研究报告 第一部分 项目概况 第二部分 法律风险分析 第三部分 市场分析 第四部分 规划设计初步分析第五部分 开发周期设想 第六部分 经营效果分析 第七部分 综合评价及建议 深圳市万科房地产有限公司 2005年4月 项目概况： 项目自然条件和周边环境 位置：本项目为佛山市南海区桂城东平路A9街区1号地块，编号为2004-G149，位于桂城东部的住宅区，东面是建设中的佛山一环路，南边和西边分别是东平路和平三路。 图：项目位置示意 地块东至佛山一环路，北至桂平路，西至平三路，南至2号地块。 东至建设中的佛山一环路 南至2号地块 北至桂平路 西至平三路 宗地规划指标： 宗地状况： 总用地面积（规划证载明）：91,303.006平方米； 土地证载明面积：74,638.62平方米； 宗地基本呈长方形，其中东西长约400米，南北长约200米。 控制指标 建筑密度：≤25%; 容积率：≤2.4（经咨询规划局，以91,303.006平方米计算），合总建筑面积为219,127.21平方米; 绿地率：≥35%; 建筑物层数：11-19层; 退缩及间距要求 退缩佛山一环路的道路红线≥12M 退缩平三路的道路红线≥10M 退缩桂平路的道路红线≥15M 退缩2号地块间距中心线≥8M 靠平三路的高层建筑按以上要求增退5M 停车位 公建部分按照100平方米建筑面积配置一个停车位；住宅每户不少于1.2个停车位； 区内需安排一定数量的室外临时停车位。 商业配套：沿平三路、桂平路可配套商业建筑（但不可沿路全封闭作商业，应适当留有一定的商业绿化空间），佛山一环路边不得作商业。 地形与对外交通： 该地块成梯形状，紧靠桂平路与平三路，南北向较短，东西向较长； 桂平路属于城市性主干道，可做小区的主出入口；平三路可规划次出入口；此外，东侧在建的佛山一环路将进一步提高小区的对外交通能力； 地势与景观：地势平坦，周边视野开阔，除距本项目约500米的城市广场外，无特别的景观、人文资源。 地面现状：项目地面以菜地为主，部分地面上有一些回填物，地块南面有临时建筑需要拆迁。 图：宗地现状 环境与地质状况：满足开发需求 地块附近没有明显的污染源，噪声主要来源于靠近本地块的桂平路及通车后的佛山一环路，需要做一定的降噪处理； 场地基岩表面起伏不大，呈舒缓波状，场内揭露的岩石主要为全风化-强风华的泥质粉砂岩； 本地区处珠江三角洲冲击平原，土层以残积成因的粘性土为主，透水性弱，地下水量很少；基岩裂隙不发育，含地下水较少； 钻探时未发现有影响建筑物安全的不良地质构造存在，更未发现有岩溶土洞；场地土属硬场地土，建筑场地属Ⅱ类，地基属稳定性地基； 配套设施：能够满足小区未来生活需要 位于成熟市区，项目周边配套完善，水、电、煤气、电视、电话均从红线边接驳，雨污水排放到红线边市政管道 项目本身的商业配套及周边楼盘的商业将为小区业主带来生活的便利； 作为本区域商业中心的城市广场，距离本项目仅500余米，进一步完善了项目配套设施； 项目西侧平三路对面是华南师大附中南海分校，此外南海试验高级中学和南海妇幼保健院均在距离项目500米范围内； 华南师范大学附属学校南海分校 南海实验中学 怡翠花园 鹿璟村 妇幼保健院 城市广场 上海三盛集团正在建设中的苏州园林风格楼盘 二、综合评价 项目位于配套较成熟的市区，周边商业、学校、医院、休闲场所等一应俱全，生活较为便利； 周边交通网络发达，出行非常方便； 项目在享受便宜交通的同时，将受到一定的噪声影响，适当的降噪措施有助于提升项目品质； 项目周边的中高档项目为本项目的面市起到了先期预热的作用，其形成的高品质生活氛围助于本项目的入市。 法律风险分析 项目背景资料：土地使用权属清晰，但存在抵押权。 南海市中兴实业公司（下称“中兴实业”）于2000年6月9日与南海市国土局签署南国出让字（2000）第00269号《国有土地使用权出让合同》，并获得该块地块的房产证。2000年11月27日，南海市昭信房地产有限公司（下称”昭信公司”