三十载行业领跑九万里鲲鹏展翅.PDF

公司研究 房地产开发 证券研究 报告 2018 年 04 月 04 日 公 万科 A 股票代码：000002.SZ 司 深 风鹏正举系列之 【万科A】 ： 目标价： 45.00 RMB 度 研 三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅 当前股价：33.64 RMB 究 报 独到见解： 告 万科作为行业三十载领跑者，过去稳定的销售和业绩增速已经体现了公司先 进的管理模式、优秀的经营能力、拔尖的人才梯队、领先的城市布局以及稳 投资评级 强推 健的财务状况。估值方面，鉴于 NAV 估值法仅反映对历史存量资产的重估， 无法反映快周转等优秀经营能力，我们更偏重于 PE 估值法，并且给予 PE 估 评级变动 维持 值提升反映公司更高业绩增长及更快周转率表现，我们维持按 2018 年目标 PE13.5 倍给予目标价 45 元。 投资要点 华创证券研究所 1、三十载引领行业：高周转、城市群、人才激励、小股操盘、创新业务 证券分析师：袁豪 回溯过往，作为行业领跑者，万科提前倡导高周转（2001-05 年）、探索住宅 工业化（2006 年）、专注中小户型精装修产品（2007 年）、领先建立三级管 执业编号：S0360516120001 控架构（2005 年）、布局三大城市群（2005 年）、实施多项人才计划（2000 电话：021 年）、深化小股操盘模式（2013 年）、推出事业合伙人+跟投机制（2014 年）， 邮箱：yuanhao@ 均领先于行业5- 10 年，而这些早期的布局为近年万科业绩稳定高速增长铺垫 下良好的基础。展望未来，作为行业探索者，2014 年公司开启以房地产为核 心的创新业务拓展，公司目前已在物业服务（万科物业）、商业地产（印力 联系人：曹曼 集团）、物流地产（万纬物流 普洛斯）、长租公寓（泊寓）、养老地产和轨 道物业等细分领域处于领先地位，未来对于公司业绩和估值的贡献值得期待。 电话：021 2、A 股中持续盈利年限最长的公司，供给端调控中将充分受益集中度提升 邮箱：caoman@ 万科深耕房地产三十载，2005 年销售额破 100 亿，2010 年成为国内首家销 售破 1,000 亿的房企，2017 年销售额超 5,000 亿，市占率达到4% 。万科也 公司基本数据 成为A 股中持续盈利年限最长的公司，2007-17 年销售额CAGR+ 26%、业绩 CAGR+ 19% ，2017 年销售额同比+45%、业绩同比+33% ，2017 年末已售未 总股本(万股) 1,103,915 结资源增同比+49%，覆盖当年地产结算收入1.8 倍，且已售未结均价高出当 流通A 股/B 股(万股) 971,517/- 期结算均价 19%，高预收锁定率和隐含高毛利率将确保公司未来2 年业绩获 得约30%高增。此外，根据我们此前报告《供给盛世已至，龙头风鹏正举》， 资产负债率(%) 84.0 预计主流15 家房企未来3 年销售额集中度将从2017 年32%提升至2020 年 每股净资产(元)