“街子印象”项目业态定位报告.ppt

【项目招商策略】 招商周期建议 分为三个阶段：共计约18个月。 100% 约20% 约50% 约30% 14000㎡ 100% 2800㎡ 约6个月 后期 / / 14000㎡ 约18个月 合计 11200㎡ 80% 7000㎡ 约6个月 中期 4200㎡ 30% 4200㎡ 约6个月 前期 累计完成量 阶段完成计划 持续时间 阶段划分 【项目招商策略】 招商模式策略 （1）前期推出边角商铺和二楼区域，中后期推出一楼口岸好的商铺； （2）先招主力商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力带动非主力； （3）先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家带动非品牌商家； （4）实现差异性招商，体现项目的旅游观光性和综合性。 （5）快速组建项目接待中心，以便招商的快速推动。 【项目招商策略】 销售模式建议 （1）高举低大：高调宣传，树立项目高位品质，项目价格走中端路线； （2）先抑后扬：初期价格定位偏低，而中后期逐步走高； （3）先主后次，先品牌后非品牌：先针对主力商家和品牌商家，提升项 目影响力；后期针对非主力和非品牌商家，贡献项目价值； （4）先边角，预留价值较高的商铺，实现项目综合价值最大化。 【项目招商策略】 招商标准建议 （1）租金定位建议 基准租金：一楼均价约38元/平方米·月 ，二楼均价约28元/平方米·月，三至四楼均价约18元/平方米·月。 租金动态定价： 约6个月 约6个月 约6个月 持续时间 基准租金*1.2 基准租金 基准租金*0.8 动态价格 非主力商家 后期 非主力及次主力商家 中期 主力和品牌商家 前期 针对商家 阶段划分 注：每个铺面的具体执行价格，需通过开发商预期目标、市场动态、物业位置、目标商家等多因素共同研判制定。 【项目招商策略】 招商标准建议 （2）商业档次要求：以中档及中高档为主，排斥低档。 （3）物管费用标准建议：约1.8~2.0元/平方米·月。 （4）免租期建议： 6个月 10个月 12个月 免租期 从物业交付时起 从物业交付时起 从物业交付时起 免租期起点 其他商家 次主力商家及品牌商家 主力商家 商家类型 注：具体免租期届时与开发商协商后再定。 【项目招商策略】 招商推广建议 （1）招商道具准备：招商手册、推介PPT、DM传单、邀请函等； （2）接待中心组建：接待人员、办公场所及设备、项目展示道具 （沙盘、业态分布图、销控表、项目效果图等）； （3）招商政策及价位具体化； （4）媒体选择、广告投放等宣传活动需早期介入； （5）招商推广活动策划与举办； （6）招商物资准备，如招商委托书、招商说明书、招商流程表、 租赁合同、定租确认书、退房申请表等。 Thanks 博瑞置业“街子印象”项目招商团队 2010年04月 * Footnote 资料来源： Sources Unit of measure Sticker Legend Legend Legend * Footnote 资料来源： Sources Unit of measure Sticker Legend Legend Legend * Footnote 资料来源： Sources Unit of measure Sticker Legend Legend Legend 机密 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 Document Date * Footnote 资料来源： Sources Unit of measure Sticker Legend Legend Legend * SCM010727BJ-strategic plan(GB) * Footnote 资料来源： Sources Unit of measure Sticker Legend Legend Legend “街子印象”项目业态定位报告 博瑞置业“街子印象”项目招商团队 2010年04月 沟通思路 项目业态定位 2 项目发展思路 3 1 项目招商策略 3 3 【项目发展思路】 街子古镇属性 集旅游、休闲、度假、居家为一体的川西风格的特色古镇； 具有千年的文化底蕴； “4A”级旅游度假区； 上承青城山-都江堰、下承历史文化名城崇州，地理位置优越。 【项目发展思路】 项目属性 项目位于街子古镇，与街子古镇共同构成一个整体，而不是脱离街子古镇而独立存在。 所以，项目是对街子古镇功能的完善和补充，项目的发展不能脱离了街子古镇的旅游、休闲、度假及居家的的固有属性，并共同分享和吸引潜在的街子古镇消费群体。 【项目发展思路】 街子古镇消费群体解构 （1）当地居民 ——生活型购