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顺驰·美兰溪谷 顺驰?美兰溪谷 项目可行性报告 一、项目概况 1、项目概况 项目位于新规划的宝山区罗店新镇的西北部，紧临新镇规划的核心风貌区和教育配套集中区域 2、宗地现状 四至范围:东至抚远路;南至美丹路、学苑路;西至罗迎路;北至规划路。地块方正，目前基本平整，区内主要道路在拓宽修建中。 3、 规划控制要点 8平方米; 总占地面积:212467. 净用地面积:207140平方米; 容积率:1.2; 建筑面积:254926平方米; 建筑密度:?25%，建筑限高20米 1.3 交通 宝山区对外交通骨架规划为“四纵二横三线”: “四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太路; “二横”即外环线、郊区环线; “三线”即地铁一号线、明珠三号线延伸以及轨道7号线。 罗店位于宝山西面，距人民广场28公里，距虹桥机场车行30分钟， 罗店镇与罗南镇合并以后，成为宝山最大的镇，面积达50平方公里。 经济 罗店镇是宝山产业经济大镇，其乡镇工业销售产值占全区的20%。 2.4 罗店新镇规划 依据瑞典SWECO集团等设计的规划，建成具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新镇; 罗店新镇规划面积6.8平方公里，1.2平方公里北欧核心风貌区，规划人口3万人。新镇内建有高标准的学校(上海财经大学浦江学院)、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城和生态城，以2—5层公寓、联排或独立别墅为主。3.4平方公里的生态林区，建设一个集森林、湖泊、山坡等特色风貌的生态居住区、五星级宾馆和会所。 2.5 罗店新镇开发现状 公建配套:罗店新镇核心风貌区包括会议中心、3万平米的商业街、美兰湖在内的公建配套已基本建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞已建成。 整个罗店新镇将于3年内基本建成。 结论 宝山区政府开发罗店新镇的举措十分坚决，新镇规划良好,启动速度快，实施力度大。随着后期招商和人口导入力度不断加大，市场前景乐观。 三、市场分析 (二)罗店市场分析 1 、参照市场的界定及分析 罗店以基础设施的建设带动房地产业发展，目前，罗店新镇核心风貌区包括会 —5月 04年共推10万方。已售95, 议中心、商业街、美兰湖在04年4 月浦 翡翠园 绥化路265弄 月浦房地产 2万 多层 1.4 5500元 二房:100M2 三房:120M2 2004年12月 / 宝莲湖景园 绥化路260弄 月浦房地产 7.4万 小高层 1.8 6000元 三房120-130M2 2003年10月 90% 上大 经纬城市绿洲 沪太路 经纬置地 100万 多层、小高层 1.01 6300 二房:100 M2三房:120 M2 2004年12月 一期2万平方售完 产品分析 以多层项目为主，产品品质偏低。 知名开发商(如万科、康桥)的进入提升了区域市场的知名度。 目前，区域市场仍以普通住宅的平层房型为主，其中二房、三房所占比重最大;主力房型以“紧凑性”为主，二房主打面积控制在100平方以下，三房主打面积控制在120平方左右。 价格分析 宝山区房地产价格区域特征非常明显，各板块依托发展的对象不同，相互间价格差异较大。西城、上大板块在整体规划、环境、配套等方面综合素质较高，区域价值逐渐提升。各板块市场价格分析如下: 区域 目前 05年预期 备注 城西区 5800-6300 7500左右 04年1-12月份区域价格月涨幅在1,,1.2,，05年预计价格涨幅会有所放缓，月涨幅大约在0.6-0.8,之间 月浦 5500,5800 6800左右 顾村 5800,6000 7000左右 上大 5800,6300 7500左右 客源分析 04年以前区域内部客源占绝对主导。受规划及轨道交通利好影响，04年统计分析市区客源比例迅速放大，达到了3-4成，市场认可度大幅提升。作为上海北部重点建设区域，市区人口导入力度会进一步加大，未来2-3年市区客源比例还会持续攀升。 区域客源具有以下特征: 年龄:以30-45岁的中、青年为主。 职业:以在宝山各企事业单位工作的职员、市区工薪阶层动,迁迁入人口，此外还包括一些当地改善居住环境的农民。 购房用途:当地客源和市区导入人口以自住为主，少量投资客以区外客源为主。 2、 罗店与各参照区域市场的比较分析 罗店VS顾村 指标 顾村 罗店 地段 邻近外环线 宝山北郊，地段较偏 市场影响力 较大 无知名楼盘，市场接受度低 配套设施 小学、中学、公园、商业 3万平米商业中心建成，处在招商中 交通条件 沪太路、外环线交通主干道、明年年中新开通两条公交线路直到基地 主要依赖沪太路，交通条件较差 区域规划 规划合理、完善，中低价“四高”示范居住区 规划