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卓阅 Newsletter 2015 年 第四期 建筑工程与房地产 专题文章 物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险 热点问题 房地产税的神话与现实 市场的两面——PPP 模式下的停车设施 2 专题文章 物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险 卓纬律师事务所 · 李晨 概要 ：物业公司在对物业费进行追索时，最终往往通过诉讼的方式予以解决。尽管大多数情况 下，物业公司在追索物业费的纠纷中占据优势，但仍存在几种可能导致物业公司败诉的情况，物业 公司应予防范。 随着商品住宅市场的发展，以专业的物业公司作为小区物业服务企业的模式已经越来越普遍， 与此同时，物业公司与业主之间在物业服务方面产生的矛盾也越来越多，业主往往不考虑矛盾产生 的原因及相应的法律关系，而统一的以欠缴物业费的方式作为对物业公司的抗辩手段。物业费是物 业服务企业的唯一收入来源，为了保证物业服务的质量，物业公司不可避免的需要对物业费进行追 索，最终往往通过诉讼的方式予以解决。尽管大多数情况下，物业公司在追索物业费的纠纷中占据 优势，但仍存在几种可能导致物业公司败诉的情况，物业公司应予防范。 一、 物业公司在追索物业费纠纷中的优势 1、物业公司与业主之间存在清晰的合同关系 一般情况下，在业主与房屋开发企业签署的《商品房买卖合同》中，《前期物业服务协议》即 作为合同附件，得到业主的确认。在业主收房过程中，物业公司也会把签署单独的《前期物业服务 3 协议》、《业主管理规约》等法律文件作为交付的必要步骤。而业主缴纳物业费的相关义务及违反该 义务须承担的违约责任等，在上述法律文件中都有清晰的约定。在追索物业费的诉讼中，物业公司 的诉求都有明确的合同依据相佐证。 2、业主很难就物业服务存在瑕疵方面取得证据 根据《前期物业服务协议》或《物业服务合同》的约定及《合同法》相关规定，只有物业公司 提供的物业服务存在缺陷，才可视为物业公司存在违约行为，业主才可以欠缴物业费的方式予以对 抗。但现实中，由于物业公司仅对小区公共区域及公共设施存在维护义务，而并非许多业主所主张 的对其房屋质量问题或特约服务承担责任，而且所谓“维护义务”，所指的也是一个过程，存在一 定时间上的延续性，其履行或未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明，这就使业主难以向法 庭提供足以证明物业服务瑕疵的有效证据。 二、尽管物业公司在追索物业费的纠纷中占据上述优势，但也并非高枕无忧 ，实践中，仍有以 下几种情况可能导致败诉，从而造成物业费追索失败。 1、因诉讼时效而导致的物业费追索失败 诉讼时效制度是民事法律中的一项基本制度，一般诉讼时效期间为两年，自知道或应当知道权 利被侵害之日起开始计算。现在物业公司一般采用先付费的年度缴费模式，即在合同中约定，业主 应于一个缴费年度开始前缴纳该年度的物业费，这个起始日期即为本期物业费的诉讼时效起算点， 如果物业公司未在两年内就该期物业费提起诉讼，就有可能因诉讼时效问题而得不到法院的支持。 但在实践中，有些物业公司认为单一年度的物业费金额较低，也可能出于业主关系维护角度的考虑， 4 往往会攒几个年度后一并起诉，在对诉讼时效问题关注不够的情况下，就会造成超过诉讼时效的情 况，从而影响对更早年度物业费的追索。 解决方案：相关法律法规在规定诉讼时效制度的同时，也提供了中断诉讼时效的方法。物业公 司应及时关注陈欠物业费业主的情况，及时通过向其发送催告函、律师函等文件的办法中断诉讼时 效。发送上述催告文件时应注明文件名称，并通过可查询系统进度的寄送机构发送，对回单或因无 人、拒收等原因而退回的信件应妥善保存，以备超诉讼时效时用作证据使用。 2、因业主延迟收房而导致的部分物业费追索失败 房屋的交付与接收，本来是业主与房地产开发企业之间的行为，其法律关系也为双方签署的《商 品房买卖合同》所调整，但由于业