商业房地产投资新新分析解析第一章节.pdfVIP

第一章 商业房地产 宏观经济技术参数 在任何一个商业房地产项目的前期分析中首要考虑的就是宏观经济 状况。它是每个项目进入的前提限制条件。无论是顺应或是违背宏观经 济的发展趋势都将对项目产生至关重要的影响。本章主要对宏观政策、 重大事件、地缘关系、人口关系及经济指数等常出现于政府工作报告中 的各参数加以研究，从中揭示隐含的客观规律，从而使项目的技术分析 更加确切、全面。 一、宏观政策、法规、金融及重大事件 商业房地产投资中常涉及的宏观政策是指国家、各省市有关房地 产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、金融政策、土地政 策、人口政策和产业发展政策等。有关房地产开发经营的法律规定，如 《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等 是国家对房地产行业进行宏观调控和规范管理的文件。 商 商业房地产隶属于房地产行业范畴，它与国家宏观调控有着密切的 业 关系。例如，2004年银行对商业物业贷款的限制，直接导致了大批商业 房 地 物业建设的停工和开发商资金链的断裂。下附《中国人民银行关于进一 产 步加强房地产信贷业务管理的通知》原文节选。 投 资 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 分 中国人民银行文件 银发〔2003〕121号 析 五、强化个人商业用房贷款管理  第一章 商业房地产宏观经济技术参数 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期 限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以 “商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用 房贷款管理规定执行。 此“121号文件”对商业物业贷款的限制，在当时使商业物业的销售 急剧滞缓。这种针对房地产行业投资过热而出台的专项整治措施，对房 地产行业的影响是巨大的。 在宏观重大事件中，一些重要的有利或不利的事件，也会对房地产 行业造成一定的影响。如北京申奥成功，直接引发了北京大规模的拆迁 改建工程，从而促进了首都房地产业的飞速发展。又如1998年的金融危 机，也给房地产资金链造成了严重的影响。因而在做房地产投资时，一 定要优先考虑宏观因素，不仅要利用好有利的宏观因素，也要规避不利 的宏观政策。 二、地缘与人口关系 (一)区域地缘关系 由于商业房地产涉及商业的流通和物流业，因而房地产领域所谓的 “区域的划分”通常会遵循地形等自然条件进行地缘划分，而不只是单 纯地依照行政区域来划分。举例如下。 以内蒙古自治区为例，呼和浩特市是内蒙古自治区的省会，位于内 蒙古自治区的中部，在行政划分中属于二级城市。然