浅谈房地产开发新新项目的设计管理.pdf

市场透视 学术论丛20帕年第鸫期(忌第5转期) 浅谈房地产开发项目的设计管理 黄凯夷己JL (辽宁省阜新市经济技术开发区规划设计室，辽宁 阜新 123000) [摘要】设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位开始一直到最后移交到物业公司管 理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。 [关键词]项目管理；质量管理；沟通管理 [中图分类号]F293．3 【文献标识码]A 随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提 这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)。可以认为 高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项 建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展 目的开发红红火火，设计、生产和管理有了明显的进步。 开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同， 然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间 房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策 管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差 化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个 异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的，其主要流程如 人草草绘出图纸就建楼卖楼的日子已经一去不复返了。 下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、 建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计是由 方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案 建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化 报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内 和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目 部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的 的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制 方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，方 设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取 法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿 得项目设计成功的关键。以下几方面是设计管理的重点： 违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖， 延误了建设工期。 1 项目管理是20世纪50年代后期发展起来 因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织结构是必 的一种计划管理方法 需的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销 项目管理的知识和方法体系在大多数时间适用于大部 部门等组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在 分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管 方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利 理有时被描述成管理持续进行的日常运作的组织方法。对 推进。 这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续 方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶 进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来 段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招 进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动、 标来选定方案，也有的采用委托某一设计院直接设计方 计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工 案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一 作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理 般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定 的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成 设计目标和方向。同时，房地产公司也会对项目进行内部 果、风险和质量的管理起到积极的作用。它使房地产开发 方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为 公司决策和设计人员对