房地产“供给侧改革”.docVIP

房地产“供给侧改革” 　　【摘 要】 2015年以来，房地产市场动荡不安，在一线城市房价不断飙升的情况下，截止2015年末，全国待售商品房面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米，高库存风险严峻。稳定房价，去库存成为房地产市场急需解决的问题。2015年末召开的中央经济会议，明确提出了房地产的供给侧改革。本文从房地产市场存在的问题分析其原因，提出了房地产供给侧改革的若干解决措施，希望能为稳定房价，建设健康的房地产市场带来有益探索。 　　【关键词】 房价 库存 供给侧改革 　　1 目前房地产市场存在的问题 　　日前，国家统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格上涨城市39个，下降城市21个，持平城市10个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，新建商品住宅价格环比上涨城市比上月增加4个，持平城市增加1个。9月份，以北上广深为代表的全国重点城市房价继续领涨全国。仅新建住房销售总额即将近9万亿元，高居全球第一。在需求如此紧俏的形势下，截止2015年12月末，全国待售商品房面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米。其中，办公楼和商业营业用房待售面积均同比增长近25%，增速是住宅待售面积的2倍之多。由此，我们可以发现目前房地产市场存在的问题主要是：一线大城市房价过快上涨，三四线城市房地产结构性过剩，高库存问题严峻。 　　2 高房价，高库存的原因分析 　　2.1 政府行为 　　随着房地产市场的发展，房地产带来的高财政收入，有效拉动经济增长的作用越来越明显，地方政府也更注重其资产增值功能[1]。为了进一步刺激消费，拉动经济增长，让经济变“活”，政府支持和鼓励其发展。我国自2015年以来，央行连续几次下调存贷款基准利率，进一步刺激了房地产市场。这些行为为房价的飙升奠定了直接影响。但是，在经济发展水平有限，各相关配套设施，如：交通，医疗，教育等并不齐全的三四线城市，吸引大型商铺，办公楼的能力有限，地方政府盲目引进投资，没有进行明确的前期城市规划，对于新建的商业用房何时能消化完没有明确的规划和解决措施，这也直接导致高库存的问题。 　　2.2 金融机构信贷支持，投资者过度投资 　　在央行下调存贷款基准利率的背景下，各金融机构的贷款能力也进一步提升，给予房地产和消费者更多的信贷支持，如：开发商融资渠道和融资能力间接提升；部分金融机构为吸引贷款提出各种优惠措施，如给予一定比例的贷款利率折扣、提前还款无需支付违约金等措施。金融机构的信贷支持，为开发商和消费者提供了更多的资金来源。另一方面，多且优惠的贷款机会也间接促使投资者过度投资。随着经济的发展，普通民众对于理财的方式由单一的存款转为购买各种理财产品，黄金，股票，房产。在银行存款利率下降，存款利息低的驱使下，消费者更愿意投资于风险小的房产，既可自住，也可以用来出租，且增值空间大。 　　2.3 成本高，刚性需求大，市场哄抬 　　成本高是房价居高不下的根本原因。房地产的成本不仅包括土地成本，工程费用，基础配套设施费，贷款利息，更包括种类繁多的相关税费[2]。随着物价的上涨，各建筑材料，人工成本等随之增加，提高价格是开发商获利的直接途径。另外，房子刚性需求大，对拥有13亿人口的我国来说，远远是供小于求。在房子有限供应的情况下，往往满足不了广大的市场需求。在市场哄抬房价时，更是形成抢购风。我们经常可以发现只要是有新楼盘开售，在开盘当天往往就被买家疯狂抢购，而正是因为房地产市场如此走俏，又进一步促使房价不断走高。 　　2.4 无法适应市场需要 　　随着互联网的迅速发展，无租金的网上创业受到更多人的青睐，据不完整数据显示，仅在淘宝上的商家就多达几百万户。互联网经济减少了创业者对实体门店的需求，也就造成了商业用房有价无市的局面。另一方面，随着国民收入的提高，消费者更注重生活品质，养老房，湖景房，旅游房，学区房等成为消费者新的需要。为了迎合消费者的消费倾向，开发商纷纷开发以养老，湖景，旅游等为主题的项目，但在实际上，部分开发商只是挂着羊皮卖狗肉，养老房高达几十层，湖景房相关配套基础设施不齐全等，这些打着旗号的楼盘与普通住宅一样，并没有满足消费者的需求，无法吸引消费者。 　　2.5 开发商过度投机，忽视产品质量 　　在供给总量为一定时，如果一个城市的需求总量上升，则必然导致房价上涨。这种供不应求既包括真实的供不应求，也包括由于开发商囤积居奇等原因故意造成的虚假的供不应求[3]。开发商通过控制可销售住房数量的投机行为导致供给小于需求，即：“有房不卖”、“囤积居奇”，造成虚假的供不应求，从而导致房价上涨。另外房子的刚性需求大，房子不愁卖等一系列原因，导致部分开发商盲目追求利益至上，在建筑过程中只注重数量，不重视质量，偷工减料，忽视消费者意见等，例如“楼歪歪”“楼