房地产投资信托基金(REITS)产品模式分析.docVIP

严格保密 房地产投资信托基金（REITS） 产品模式说明 2009年8月 市场背景 周边市场环境及政策利好 领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场 价格持续大幅涨升，受此影响，国内掀起一股巨大的REITs 上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷纷 将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。 2008年12月3日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会 议时指出，要创新融资方式，通过房地产信托投资基金 (REITs) 等多种形式，拓宽企业融资渠道。 2008年12月13日国务院公布“金融30条”明确规定：开展房 地产信托投资基金（REITs）试点，拓宽房地产企业融资渠 道。 国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基 金的试点城市。  行业内积极响应 深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基 金两种方式上报了REITs产品方案。 天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为 首个REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易 所。 行业内相应积极，但仍未有成型产品出现 公司的跟进 今年以来，公司已审批通过或在审批之中的房地产信 托业务数量增加迅速： 央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金(REITs) 创新方 阳光100 辛特拉 亿民建设 东启幻境 面，动作频频。 湖州中奥置业 巩义新城 在当前金融政策导向下，通过契约式集合资金信托计划组建 房地产投资信托基金，具有很强的可操作性。 房地产信托投资基金（REITs）属于银监鼓励的资产管理方  但既有项目在相关交易和管理的细节设计，以及产品 的创新程度方面，仍然较为粗糙，亟待专业提示和加 工 向，极有可能成长为信托公司的核心业务。 1 契约式房地产投资信托基金 - 交易架构与主要条件 新华信托 （受托人）  交易架构  规模 年期  主要条件 30至50亿人民币 3至5年 可以分期清算或提前终止 信托计划期限届满，经受益人大会 80%  优先受益权投资人 一致同意，信托计划期限可延长 房地产投资信托计划 投资 合生的非特定项目： --股权投资 --信托贷款 --直接投资  投资  20%  次级受益权投资人 (可由开发商认购) 项目管理 (可由开发商担任) 投资顾问 (可由合作方担任) 投资标的及策略 信用增强 投资于合生创展入股且控股的非特 定房地产项目 形式可以是股权或债权投 可在土地招牌挂阶段参与 1. 收益权分层安排： -优先受益权占80% -次级受益权占20% (可透过集合 资金信托募集或由合生创展认购) 2. 担保措施:由合生创展提供其他物 业的租金现金流作为支付优先受益权 投资人的利息，和由合生创展对优先 受益权投资人的派息提供担保 法律 //会计顾问 融资成本 年利率约 10%  2 抵押型房地产投资信托基金 - 交易架构 交易架构 上国投（受托人） 保管信托资金  优先受益权投资人 保管银行 及租金收入 债权+抵押物 房地产投资信托计划  投资  次级受益权投资人  (可由物业收益 权出让方认购) 权性质的权利 租金收入 物业抵押 购买物业收益权  回购物业收益权 物业  所有权  物业收益权出让人  3 以信托计划构建契约式房地产信托基金 – 中国房企转型的最佳平台 要点  2008年信托产品资金投向 国内房地产企业在过去一年受到国家宏观调控政策很大影 响；受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具，房地  能源工业  运输业 4%  其他 4% 产企业可通过与信托公司合作拓宽融资渠道，提升市场竞争 力 中国房企转型： 融资渠道转型：由过度倚靠银行等间接融资，转型为多渠 道、直接融资 角色转型：由开发商转型为房地产基金管理人 上市渠道转型：由股票上市，转型为REITs基金上市 通过房企与信托公司的合作，以房地产信托基金理念开发全 新的信托投资工具，专项用于相关房产项目的投资 4% 基础建设 16% 房地产业 54% 矿业 18% 资料来源：用益信托工作室网站 2008年房地产信托资金运用方式情况表 信托资金用于非特定项目，包括共同参与招牌挂阶段，具 有高度灵活性 优先/次级分层结构安排，利于风险控制 期限合理，有利于安排多轮投资，进行组合管理 如引入固定派息概念，有利于扩大募集规模、降低融资成 本 在产品结构设计时，预设直接转变为上市交易型REITs的 制度安排，并向监管部门争取试点 资料来源：用益信托工作室网站 4资金运用方式发行规模（万元）发行数量平均规模（万元）平均信托期限平均预期年收益率贷款541,1904811275 资金运用 方式 发行规模 （万元） 发行 数量 平均规模 （万元） 平均信 托期限 平均预期 年收益率 贷款 541,190