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特征价格理论下学区房溢价现象实探 ——以南京市鼓楼区为例１ 张依冉，于涛 摘要：“就近入学”政策将义务教育资源与居住地紧密挂钩，受教育机会与受教育质量严重受到资本市场 的垄断， “学区房溢价”现象由此产生。近年来，从各地新闻中， “天价学区房”频出，已对社会公平造 成了巨大影响。本文将基于特征价格理论，分析影响学区房的属性因素，建立学区房的Hedonic模型，并 以南京市鼓楼区为对象进行实证研究。鼓楼区是南京市主城区，坐拥南京市70%以上的优质基础教育资源。 通过安居客网站，得到鼓楼区二手学区房数据百余条，以此建立Hedonic模型。利用 “逐步”法回归，结 果显示小学排名、学生/老师、面积、年限、物业费四项特征变量进入方程，对房价有显著的影响。其中， 小学排名首当其冲，由此验证了“学区房溢价”现象。 关键词：学区房，房价，特征价格理论 1 引言 在教育资源非饱和的情况下，优质教育资源的分配某种程度上受到资本的主导，而我国 “就近入学”政策将教育资源与居住地挂钩，故此类“能够满足购房者家庭成员就读重点学 [1] 校的房产”，即“学区房”就成为了家长们竞相抢夺的资源。“学区房溢价”现象由此产生 ， 房地产经济学的研究表明，房产所在区域的教育资源会对该房产价格或价值产生增值作用。 [2] 近年来，“学区房”现象逐渐升温，各大城市频频曝出单价高于20万元的天价学区房新闻 。 学区房价疯涨的现象背后是义务教育资源发展与分配的不均衡，而这一现象会导致贫富人群 的空间分异、阶层隔离，社会矛盾加剧。 学区房已不仅仅是因此有必要分析房价空间分异的原因及其影响因素与房价的定量关 系。本文将对学区房价格的展开讨论，选取南京主城区作为研究对象，利用二手房交易网站 安居客作为房产价值数据的来源，以房产的价格属性建模，由此探讨学区房价格形成机制。 2 相关理论综述 2.1 教育群分理论 [3] 根据美国经济学家蒂伯特在 1956年提出的观点 ，在地区之间要素完全流动的情况下， 地方政府根据当地资源禀赋与居民需求按照“分权化”的方式提供公共产品，居民会根据自 己的消费偏好选择居住地，此现象又称 “用脚投票”。其中，基础教育就是一种典型的地方 公共产品，符合以上规律，故居民会按照自己的偏好基于教育资源的空间分配而进行居住地 的选择。在此机制之下，一群有相似教育资源需求的群体会聚集在一起形成社区。而在市场 １ 09CJL046 基金信息：国家社会科学基金项目 （ ）；国家自然科学基金项目 （ ）；中央高校基 本科研业务费专项资金资助 （090214380024） 调节中，高收入家庭会在教育资源社区的竞争中具有相对优势，由此产生按照财富划分的“教 育群分”现象。 这样的“教育群分”现象是否稳定？在教育资源供给增多时，“教育群分”是否会得以 改善？对于此类问题也有相当学者做过研究。事实上，只要教育资源尚未饱和，现有的教育 [4] 资源分配不均衡的格局就难以得到根本改观。高收入家庭不仅主导了受教育机会的分配 ， 还在教育质量的竞争中保持相对优势。因为教育资源的质量地区间是参差不齐的，所以教育 [5] 群分现象仍然持续 。 2.2 特征价格理论 卡兰斯特在 1966年在新古典经济学的基础之上，提出商品其实是多特征要素的集合， 而消费者其实是对商品的各种特征的消费。1974 年，罗森通过商品的长期与短期均衡模型 的构建，研究发现消费者对商品的每种特征都具有一定的边际支付意愿。由此形成了“特征 价格理论”。 研究者特意通过商品的特征属性构建模型，反映