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第三章住宅小区物业管理的法律实务 工商管理系 物业管理教研室 主讲教师：田珊 目录 学习目标 本章重点及难点 一、物业管理立法的重要意义 二、物业管理立法的原则 三、物业管理立法的主要内容 四、物业管理立法的体系 www.2007jpkc@163.com 精品课程《住宅小区物业管理》 第二节 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系的含义和意义 含义： 物业管理法律关系是法律关系中的一种。即由国家物业管理法律规范确定和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系。 意义： 首先，物业管理法律关系的产生是以物业管理法律规范的存在为前提； 其次，在具体的物业管理行为中，有关当事人必须遵守物业管理法律关系的具体内容，否则将承担相应的法律责任。 二、物业管理法律关系的构成要素 三、住宅小区中的基本法律关系 四、住宅小区业主及其业主组织的权利和义务 权利 义务 五、物业管理公司在住宅小区物业管理中的权利和义务 业务范围 主要权利 主要义务 六、住宅小区物业管理法律关系中涉及的主要文本 www.2007jpkc@163.com 精品课程《住宅小区物业管理》 第三节 住宅小区物业服务合同 第三节 住宅小区物业服务合同 一、住宅小区物业服务合同概述 二、住宅小区物业服务合同的签订 物业服务合同的成立 签订物业服务合同应注意的事项 明确业主委员会的权利义务 明确物业管理企业的权利义务 对违约责任的约定 对免责条款的约定 物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 住宅小区物业服务合同订立的程序：同其他普通合同相似，物业服务合同订立的程序也要经历要约与承诺两个阶段。应当注意的是，物业服务合同是要式合同，即合同必须以书面形式订立，并报有关部门登记备案。 物业服务合同订立的方式主要有以下两种： 协商订立 招标订立 三、住宅小区物业服务合同的基本内容 物业管理事项 物业服务质量 物业服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任 第三节 住宅小区物业服务合同 四、物业服务合同范本 五、物业服务合同的效力 六、违反物业服务合同的责任 七、物业服务合同的终止： 1．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的； 2．物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的； 3．因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止； 4．物业管理企业如果被宣告破产，应按国家规定进行破产清算，物业服务合同自然无法继续履行； 5．法律、法规规定的其他情形。 八、物业管理的收费问题： 物业管理收费的依据主要表现在两个方面： 一是合同的约定；二是法律的规定 www.2007jpkc@163.com 精品课程《住宅小区物业管理》 第四节 物业管理法律责任 一、物业管理法律责任的概念和特点 二、住宅小区物业管理法律责任的构成 三、住宅小区物业管理法律责任的种类 （一）住宅小区物业管理法律责任中的民事责任 违约责任 侵权责任：（利用案例剖析） 因房屋建筑质量而产生的侵权责任。 因物业维修施工而产生的侵权责任。 因物业管理人员违法履行职务而产生的法律责任。 业主或使用人违反物业管理规定乱摆乱放，致使他人损害的侵权责任。 因业主或使用人饲养的动物致使他人或财物损害的侵权责任。 因妨碍行为而产生的侵权责任。 （二）住宅小区物业管理法律责任中的行政责任 非法买卖、租赁物业的行为 不正当竞争行为 非法经营行为 妨碍管理的违法行为 渎职行为 （三）住宅小区物业管理法律责任中的刑事责任 精品课程《住宅小区物业管理》 第五节 住宅小区物业管理纠纷的处理 一、物业服务合同纠纷的起因和特点： 1．物业服务合同纠纷的起因和特点： 起因： （1）合同主体的合法性或是否适格的问题 （2）合同内容是否合法真实的问题 （3）合同订立的形式问题 （4）合同履行中的问题 特点： (1) 纠纷主体的平等性。 (2) 纠纷的内容和标的既有有形的物质，更有无形的服务。 (3) 纠纷处理方式的协议性。 (4) 纠纷管辖的地域性。 2．住宅小区物业管理侵权纠纷的种类和特点： 起因： （1）基于过错责任的物业管理侵权纠纷 （2）基于严格责任的物业管理侵权纠纷 特点： (1) 侵权行为和损害结果的多样性。 (2) 侵权损害赔偿的法定性。 (3) 侵权责任与违约责任的交叉性。 精品课程《住宅小区物业管理》 二、住宅小区物业管理行政纠纷的起因和特点 1、起因 2、特点 三、区分几种不同性质的物业管理纠纷时应注意的几个问题： 1、因法规变化所引起的物业管理纠纷的定性 2、区分开发商与物业管理企业的