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PAGE PAGE 1 浅议物业公司成本控制方法 　　摘要：随着物业管理行业的竞争日益加剧，我国物业管理行业也进入了微利时代，物业公司想要获得更多的发展空间，提升企业的实际经济效益，就必须从加强企业成本控制方面入手，只有实现成本的有效控制，才能提升企业综合竞争实力，也才能在市场上占有一席之地。本文从物业公司成本构成特点分析入手，谈谈如何提升物业企业的成本控制工作水平，以供参考。 　　关键词：物业公司成本控制管理办法 　　前言 　　我国的物业管理行业可以说是一个微利行业，随着市场竞争压力的逐渐增大，物业公司的经济收益更是微乎其微，在这种大的市场环境之下，多数物业公司都处于惨淡经营甚至濒临亏损的境地。所以物业公司如果想要真正的提升企业综合竞争实力，除了最大限度的提升物业管理费用的收缴及管理工作力度之外，更重要的就是必须加强对企业内部的成本管理工作力度。 　　一、物业公司的成本构成特点 　　物业公司与一般类型的生产经营企业在工作空间上、工作时间上、工作内容上等都更为复杂与困难，所以物业公司的成本构成等方面也具有着与一般企业非常明显的区别。 　　首先，物业公司的成本构成上面有分布散的特点，物业公司是集服务、管理、经营与一体的服务性企业。而且作为服务行业，服务方面产生的成本比例尤其巨大，与居住区的治安维护、消防维护、安宁维护等等，此外在小区的房屋维修维护、公共设施的维护管理、公共场地的维护保养等也都是比例较大的成本开支。在经营成本方面，与物业公司自主经营的小区服务场所（健身房、餐厅等），所以众多的管理经营点就形成了物业公司成本分布散的特点。 　　其次，物业公司的成本覆盖面广，成本覆盖面广主要表现在物业公司的规模不断扩大、经营的跨区域性逐渐显著等方面。规模的不断扩大、管理经营范围的不断扩大，也就形成了物业公司成本产生的覆盖面广的特点。 　　再次，物业公司由于从事了一系列的管理、服务、经营业务，在成本产生的周期时间上也远远长于其他一般类型企业，所以在成本管理工作上面也出现了比一般企业更长的监管路线。 　　最后，正是由于物业公司在成本产生及监管方面有上述种种的特点，因此也就造成了物业公司在成本管理及成本控制方面具有更大的难度与复杂性。比如同一家公司在不同地区所执行的管理标准难以统一、物业管理费用的收取情况难以统一核算、收费标准不统一、收费时间不统一、收费成本不统一以及业主的具体要求也不相统一。这些种种的不同，造成了物业公司很难寻求到一个统一的成本管理标准，所以物业公司的成本管理及控制困难这一问题一直困扰着物业公司的管理者与经营者。 　　二、加强物业公司成本控制的措施 　　物业公司的成本构成主要有人工人员成本、房屋及公共设备的维修保养成本、各种设备的能源消耗成本、公司经营运作过程中的各部门行政费用成本以及其他管理费用等。所以想要切实加强物业公司的成本控制水平，就必须从这几个方面着实加强工作力度与规章制度建设。 　　（一）加强人员人工成本费用的管理 　　物业管理行业是一个劳动密集型的服务行业，在物业公司内部的工作人员也多于一般企业员工数量。所以人员人工成本是物业公司成本组成中的一个重要部分。而且随着信息时代的到来，物业公司所涉及管理的小区、商业区也逐步呈现出信息化、智能化、知识化的发展趋势，于是物业公司对高新技术人才的需求也逐日增长。一方面需要大量工作人员，另一方面又希望获得具有较高知识文化水平的新型人才。从眼前成本来看，似乎加重多人员数量的补充能够弥补眼前共用缺乏的问题，但是从长远来看，还是需求年轻化的高兴技术人才更能适应企业的未来发展。不过具体如何选择，还要根据企业的具体服务经营情况而定。 　　除了对工作人员的知识水平要求的考虑之外，还要考虑到许多人员人工成本的现实问题。比如大量基层服务人员（保洁人员、保卫人员、日常管理人员等）的工资福利，面对大量人工费用，物业公司应该采用因地制宜的成本管理理念，科学分配人员、配置人员资源。另外还要具体分析企业各部门的具体工作任务，进行合理的人员配置与结构调整，比如对基层服务人员，由于不会涉及过多的知识与技能，则可以多选择年纪较大、工作经验较丰富的劳务人员，对这一部分人员不用过多要求其知识文化水平，而对于负责管理工作的部门及职务，由于需要处理来自于社区、业主以及公司的各项工作任务，所以应选择知识文化水平较高的复合型工作人员，并根据日常工作的任务量，合理调整工作人数，最大限度提升每一个工作人员的工作效率，裁剪不必要的工作人员名额，实现管理部门的精炼高效，从而为企业成本控制作出自己的贡献。 　　（二）降低物业公司规模扩张成本 　　物业公司由于其自身的经营服务特点，可以借助物业管理行业在市场竞争中的优势及企业自身发展条件，实现企业在规模扩张的同时降低扩张成本，从而加强对成本的合理管理与控制。具体而言，主要考