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上海市住房租赁市场现状评估及规划应对 杨汀，琚立宁 摘要：国家将 “租购并举”作为深化住房制度改革的主要方向，租赁住房成为我国房地产发展的重点方向。 租赁住房市场除传统的房东通过中介平台租给房客的模式外，近几年出现了以地产公司、中介机构等专业 机构运营的长租公寓。本研究通过实地调研与数据搜集，分析不同类型租赁住房的现状特征、发展问题及 瓶颈,发现市场现存的长租公寓普遍存在高投资、低收益、长周期的运营特点。并提出政府主导将是未来住 房租赁市场发展的主要方向，需要构建政府负责绝大部分的基本租赁需求，市场负责高端化与差异化服务 的租赁住房市场格局。城市规划迫切需要提出租赁住房的规划引导及相关政策研究的建议。 关键词：长租公寓，租购并举，B2C，投资回报率，政府主导 “住房价格持续高涨，工薪群体难以承受，制约城市健康发展”是中共中央政治局在《京 津冀协同发展规划纲要》中对北京当前发展问题的评价，反映了中央对一线城市住房问题制 约作用的高度重视。据统计，仅2016、2017两年北京、上海的住房成交价格涨幅超过75%， 超出人均可支配收入涨幅的5倍以上，住宅成交价均价已超过5万元/平方米。房价的过快 增长对于对高层次人才的阻隔效应明显，京沪两地对重点大学应届生的就业吸引力下降，以 北京大学为例，赴京沪就业比例年均下降7个百分点，这种现象对于未来城市的发展存在巨 大的隐患。与之形成鲜明对比的是，杭州、成都、武汉等城市则凭借较低的生活成本吸引优 质人才。按照国家战略部署，北京、上海承担着参与全球竞争，建设世界级经济中心、文化 中心、科创中心的重要使命，因此国家将 “租购并举”作为深化住房制度改革的主要方向， 希望通过房地产的良性发展增加城市吸引力，大力发展租房市场成为现在我国城市房地产发 图 1 2012——2017年清华北大应届毕业生赴京沪就业比例与京沪房价变化图 (数据来源：历年 《清华大学就业质量年度报告》《北京大学就业质量年度报告》及北京、上海楼市白皮书) 展的重点方向。 投资研究领域已经有大量关于住房租赁市场的研究，然而以投资盈利为导向决定了这些 研究普遍局限于行业发展判断、市场容量分析、投资回报预测等问题，鲜有跳出行业本身、 回归政策初衷的格局和视角。规划领域亟需从城市发展的视角针对现在住房租赁市场进行研 究。 1 住房市场的政策发展 改革开放以来至21世纪初，我国住房制度改革的基本思路是逐步停止公房实物分配， 实行住房商品化，建立和完善以购为主的住房供应体系。改革开放初期是住房改革的酝酿准 备阶段，以“摸着石头过河”的思想进行试点，以公房出售和公房提租入手，积累资金用于 住宅建设。20世纪90年代期间进入渐进探索阶段，继续推进公房出售和公房提租，并建立 了住房公积金、经济适用住房等制度创新，此外房地产业的发展为住房商品化铺平了道路。 1998年以来的10年是全面深化阶段，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，大力培育 市住房市场，通过政府指导、市场调控、多方参与、各尽其力的方式解决城镇居民住房问题， 同时推进了经济适用房和廉租房建设，以保障低收入者住房需求。 1.1 发展住房租赁市场是新一轮住房制度改革的关键点 在深化改革的新时代中，我国调整了过去的住房制度改革思路，坚持“房住不炒”的定 位，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。 2015年中央经济工作会议明确将 “购租并举”作为深化住房制度改革的主要方向，发 展住房租赁市场，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提 供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。 2016年12月14 日中央经济工作会议进一步提出 “要坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应 市场规律的基础性制度和长效机制”，同时要 “要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规 模化租赁企业发展”。 2017年党的十九大报告将措辞调整加快建立 “租购并举”的住房制度，租赁住房在住 房供应体系中地位进一步提升。社会各界普遍认为这或是继1998年以来中国新一轮住房体 制改革，加快建立“租购并举”的住房制度也为一线城市解决新增居民的住房问题，破解高 房价对高层次人才的阻隔效应，为提高城市长久的吸引力与竞争力提供了新思路。 截至目前，首批开展住房租赁试点的城市包括广州、深圳、南京、杭州、厦门等均已出 台相关支持政策。在租赁住房试