公允价值在投资性房地产计量中的应用问题研究概要.docVIP

科技信息2008年第31期 SCIENCETECHNOLOGY INFORMATION 房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分,被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一。其交易日趋活跃,在国民经济中的作用也日趋凸显,而且由于投资性房地产的账面净值显著低于公允价值,计量模式一旦改变,对上市公司影响巨大。随着我国房地产企业的增多和宏观经济的发展,实施新会计准则后公允价值会逐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性,这有利于引导市场更多的关注投资性房地产企业的真实价值。然而,我国目前尚不具备在投资性房地产领域广泛应用公允价值的客观条件。因此,适时分析新的会计准则对房地产行业的影响显得十分必要[1]。 一、分析公允价值的的必要性及制约因素[2] (一分析公允价值的必要性 本轮房地产已经持续景气了6年多,所以一般情况下,投资性房产的公允价值都高于账面价值。如果会计还固守历史成本,其提供的信息对社会没有价值,无疑将被边缘化,而适当采用公允价值计量属性则能够体现房地产的真实价值,有助于投资者做出正确的决策,符合投资者和现行市场环境的需要,同时也能增加企业净资产价值,增强企业融资能力,有利于企业在国际市场上的发展。 (二应用公允价值的制约因素 1.中国房地产市场不够成熟,导致公允价值无法广泛应用。中国房地产市场是扭曲的、不成熟的市场。中国的市场经济由计划体制转变而来,土地以及资金等和政府政策资源有着千丝万缕的联系,而分配的不合理导致了房地产市场竞争主要是成本竞争。为了控制住成本,大多数发展商只好自己做操盘手。因此中国地产商实质上是建筑商、运作商,而非投资商、金融家。在管理上,大多是项目管理,而非公司化管理,导致了中国房地产市场的不成熟,给公允价值计量属性的推广造成的很大的障碍。 2.不恰当的运用会加剧利润波动,增加财务风险,增加企业税收负担,直接影响企业损益。如果采用公允价值计价,拥有投资性房地产的企业当期净利润会有较大程度的提高,形成利润操纵,并且需要多交税。某些公司甚至为了粉饰业绩或者达到某种那个目的(如达到再融资条件、施行股权激励而滥用新准则。 3.评估人员整体素质不高,房地产评估行业的混乱也是应用公允价值的制约因素。我国新会计准则要求投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场;并且企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,进而对投资性房地产的公允价格做出合理的估计,我们才可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,但这些条件在现实中并不完全具备。 二、SWOT分析公允价值应用于投资性房地产计量的思路 现阶段,公允价值在投资性房地产计量中的应用已经被FASB和IASB等著名国际机构所采纳[4],而在我国,虽然公允价值的应用时机尚不成熟,但是为了能在不远的将来合理应用公允价值,我们应该积极行动起来,从以下几方面加以重视和完善。 (一SO战略(创新型发展 我国已经有了房地产业协会、房地产交易所及信息门户,但是还不健全。我们应该增加房地产交易的信息透明度,逐渐形成一个公开的市场环境,同时辅助以法律、法规的建设;应重视社会公众舆论监督体系建设,以提高会计造假的机会成本;应在网站上设置论坛,收集公众意见;应建立公司内部审计委员会,加强企业内部控制建设,以便对每一份房地产评估报告进行公正。 (二WO战略(学习型发展 1.增加投资者的自我保护意识。我国的证券市场曾被称为“政策市”,波动比较剧烈,受伤害的多是广大中小投资者。去年以来一些房地产股股价翻番,很大程度上与我国新颁布的投资性房地产准则中公允价值的应用有关。增加投资者的自我保护意识,可以在一定程度上减少投资者的损失,维持市场的稳定。 2.增加信息披露。采用公允价值计量模式的公司不仅要在年报中披露投资性房地产的相关情况,而且要以单独公告的方式披露比年报更加详细的信息,包括投资性房地产的明细、初始成本等,帮助报表使用者获得充分必要的信息,同时让市场能够对公司披露的信息进行监督。 (三WT战略(保守型发展 在投资性房地产准则中,禁止含有较多假设的估值技术的应用,只有在具有一定的可靠性的基础上才可以采用公允价值。因此,房地产评估技术是限制公允价值大范围应用的制约因素,如果不能解决该问题,那么公允价值在投资性房地产行业的应用几乎是纸上谈兵。为此,一要完善公允价值理论体系;二要加强估值技术研究;三要加快社会信息系统建设,着手收集活跃市场的报价、建立计算机模型等手段作为辅助;四是尽快规范资产评估机构的操作环境。为维护房地产估价市场秩序,规范估价机构和执业人员的行为,我们应进一步规范机构资质和估价师注册出身的行政许可行为,加强对估价机构和估价师的监管力度。具体举措有:①对估价机构实行总量控制、末位淘汰。②对估价师实行分级制动态管理。③严格机构审批条件和年检制度。④建立严格查处估价纠