快而居住宅产业化投资项目--打造工厂化住宅.docVIP

打造工厂化住宅 住宅产业化投资项目简介 一、住宅产业化的概念和国内发展水平 国务院和住建部推动“住宅产业化”已经10多个年头，在部品认证和节能墙改方面取得了一些成绩，但目前在总体水平上与国外的差距仍然很大，先进国家的住宅建设工业化程度高达70%以上，我国的工业化水平不足10%，特别是建筑主体建设方面，产业化程度不足5%，至今仍然停留在以现场砌筑和浇筑作业等手工操作为主的方式上，不仅质量差、效率低，而且原材料浪费和环境污染十分严重。 住宅产业化的真正含义是“住宅产业现代化”，其发展过程必然会经历初级阶段、发展阶段、成熟阶段，这三个阶段的标志分别是“工厂化”、“工业化”、“现代化”，特点分别是： “工厂化”是指将建筑的部件拆分为各个模块，在工厂里按照标准化的程序进行生产，用空间换时间的办法获取建设的效率，以作业条件的改善赢得质量，以机械化为主的装配作业降低工人的劳动强度，节省原材料、减少人工用量，以降低造价。把原来工地做的事搬到工厂里做是主要的特点。 “工业化”是指“工厂化”发展到一定的程度后，工厂化成为住宅生产的主流方式而被普及，现场手工作业的传统建造方式被逐渐淘汰，构件生产规模化，构件生产出现社会化分工，各构件厂家竞争日趋激烈，出于对效率、质量和成本的追求，就会对构件设计提出标准化、通用化的要求，建筑商可以选用不同工厂的构件组装出房屋产品，这时建筑设计和构件设计的“模数化”显得尤为重要。 “工厂化”成为建筑生产的主流方式，社会化的竞争和合作才是“工业化”的标志。 “现代化”是指随着科技的发展、材料技术的进步，以及人口老龄化的日趋严重，劳动力短缺问题更加突出，必须降低用工成本，“工业化”生产中开始大量使用自动化的机械进行制造，设计、生产、安装施工中实现信息共享管理，住宅产业化发展到最高水平，类似于汽车生产中大量使用自动控制和焊接机器人，BIM（计算机辅助信息数据模型）和CAM（计算机辅助制造）成为主要的生产手段是产业现代化的重要标志。 从以上概念可知，我国的住宅产业化水平历经十年还没有进入初级阶段，造成停滞不前的主要原因，是由于我国在产业化关键技术方面的研究投入不足，没有处理好主次矛盾的关系。由于缺乏适合产业化生产的结构形式和技术标准，产业化道路无从下手，例如结构体系、设计标准、生产工艺、安装工法、“四新一节”等技术严重欠缺，是制约住宅产业化发展的主要矛盾，属于“主干”；部品和节能墙改等技术是局部技术，属于“枝叶”，在现有技术手段和生产力水平的基础下，只要分清了主次矛盾，先攻破主要矛盾，就可以很快实现工厂化制造。其次是由于我国的住宅产业发展较快，现有的生产模式暂时可以满足生产建设的需要，在房地产价格急速高涨的过程中，国家和社会重视了“量”的增长，忽视了对“质”的追求，对产业化研究和重视不够，没有很好的引导产业发展，除了缺少成熟的技术以外，对人才的培养也很缺乏，造成全社会对住宅产业化的认知不足，没有制定出适应产业培育的有利政策，主要表现在： 政策仍停留在对部品认证和示范基地的认证上，没有制定出合理发展产业的鼓励优惠政策；技术研究方面多数集中在局部技术，如填充墙体、门窗部品、水电配套等，而忽略了主要关键技术——主体结构体系的建立；结构体系的研究和推广方面政策引导走偏，多数走产业化道路的企业，技术路线都是消费者难以接受的“轻钢结构”和“装配式结构”，对适应市场的装配整体式钢筋混凝土结构研究不足；在结构体系的研究过程中，由于缺乏国家的引导和进行资源的有效整合，企业相互之间信息封锁、各自为政，不但造成了社会资源的严重浪费，也不利于标准的统一和推广，使得许多企业在研发方面投入巨大却无功而返，极大的挫伤了企业和社会对住宅产业化的积极性。 二、国内住宅产业化技术应用情况 目前在国内，只有少数房地产企业利用自身的市场平台优势，对产业化技术进行了商业化的试点，例如：万科集团从2004年开始进行研究，投入近4亿元人民币，历经挫折，数次调整技术路线，终于在上海万科金色雅筑项目开花结果，树立了建筑房地产行业革命的新里程，其后又陆续在天津万科东丽湖、深圳万科第五寓、北京万科中粮假日风景项目中推出工业化住宅，得到了市场的认可，成为国内产业创新的标杆；国内众多的产业示范基地都在积极将自身技术与市场对接形成产业化，但由于技术路线走偏，效果并不理想，这些企业都是以钢结构和轻钢结构、木结构为主，不但造价高，消费者也不买账，个别企业虽然主攻混凝土结构，但由于采用内浇外挂的纯装配式安装工艺，与大板房相比技术上并没有多少进步，在市场应用方面也难以推广。 从实践检验的情况看，只有万科在“消费者接受”问题上的研究是成功的，新里程项目中的两栋楼分别采用了日本模式和香港模式，即“内浇外挂体系”和“预制整浇体系”，内浇外挂体系对主体施工的要求较高，一般施工单位难