深圳房地新产律师精彩讲义-房屋买卖合同纠纷跟风险防范.ppt

房屋买卖纠纷及风险防范 北京市隆安(深圳)律师事务所 深圳方俊律师 目录 一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三） 典型纠纷 1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书，交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房，开发商拒绝退定金。 2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实收100万，同时约定按原价（评估价）过户。临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实际成交价过户，营业税、个人所得税都要买方承担，逼买方放弃购买。 3、为规避“限购令”，A借B之名购房，房产证登记在B名下。现B反悔，说房子是他的。 一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 2、认购书的性质及有关问题 3、价款支付及贷款的有关问题 4、延期交房、延期办证的问题 5、购买商品房的注意事项 1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事件 宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存在。 针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合声明的答复中，开发商称，对于项目西南方向的建筑规划用地，开发商表示无权对红线外的规划做出任何承诺，且不存在虚假宣传。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 “价格欺诈”？ 在开盘当天，购房者交付三万元订金，可享受减十万后打九五折的优惠政策。然而，有内部消息显示，有一家公司正在进行团购，团购价格在此基础上是打九五折，再打九五折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有更大的优惠，且该楼盘是可以团购的，那购房者在开盘之前就已经形成了一个整体，差不多九十多人，为什么就不可以团购呢？购房者表示，购房当天大家就想团购，让开发商给个便宜的价格，但是开发商方面表示，从来没有团购一说。 警惕售房广告的误导 “7500平方米绿地”------“超大绿地” “二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面” ----“精装修” “本图片仅供参考”、“具体以现场实物为准”、“以双方签署的房地产买卖合同为准”的救济性用语 深圳东、罗湖北、30分钟车程 2、认购书的性质及有关问题 认购书的性质 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 购房者签署认购书后反悔的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 补充协议或附件五 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房合同，对合同条款无异议” 3、价款支付及贷款的有关问题 买方无法取得贷款是否有权退房退款？ 限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、开发商承诺贷款 贷款额度和层数有变化时能否退房退款？ “补足约定”是否有效？ “当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的10%向卖方支付违约金，买方不得持有异议” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 4、延期交房