天津小白楼商业报告13精品资料.docVIP

整体开发规划 根据世邦魏理仕针对小白楼CBD项目所进行的深入市场调研、需求调研、地块评估、项目发展机会分析、定位建议以及相关财务分析之后，本部分将提出项目整体开发规划建议。在提出整体开发规划建议时主要考虑如下几点： 为确保整个项目的档次，所有分物业档次定位需一致，物业之间品质比较接近，在销售和经营上将会互相支持和影响； 分物业比例的确定需综合权衡项目整体开发短期资金回收以及长期收益的需要； 项目内部各物业之间应能够互相促进，形成客户资源共享、协同发展的整体； 综合考虑上述因素，本报告建议小白楼CBD项目的开发组合为： 写字楼＋商业＋公寓＋酒店和服务式公寓 各分物业市场的规模以及相应档次建议如表13.1所示： 表13.1：分物业规模及档次建议 物业类型 规模 （万平方米） 档次 目标客户 商业 4.5~5 高档购物中心 未来在项目自身公寓生活居住的人群； 未来在项目写字楼和CBD工作的人群和来往于各区域之间的人群，主要为各类职业人群、企业/政府消费群等； 地铁和便利的公交网络带来的其他区域的消费者； 居住在和平区、河西区的中高收入消费者以及来自五大道区域的外国人、旅游者和学生 写字楼 5~5.5 国际化甲级写字楼 知名的一线外资企业； 天津本地知名的贸易公司、物流公司、金融企业； 与知名国际企业有密切业务关联的中小型企业； 高档公寓 8 豪华公寓（精装修） 城市核心商务区工作的高级白领； 私营业主、企业高级管理者； 部分在津工作的外籍人士； 投资客户 酒店和服务式公寓 5.5（约350套客房和100套服务式公寓） 豪华五星级酒店和服务式公寓 高端国际商务散客； 高端国内商务散客； 企业、政府会议和旅游客人 总计 23～24 资料来源：世邦魏理仕 分期开发策略 本项目分期开发策略的制定需考虑如下几点： 本项目将会是区域规模较大和标志性的建筑，区域发展相对比较成熟，项目的开发步骤直接影响项目的市场推广和销售。 分期开发还应考虑项目的资金压力，尽量利用项目滚动开发回笼部分资金支持后期开发。 分期开发还应从项目整体布局方面考虑，尽量减少前后开发物业的相互干扰。 综合考虑上述因素，建议本项目分期开发策略如下表所示： 表11.2：项目分期建议 分期 开发时间 物业类型 规模（平方米） 一期 2007年－2009年 高档公寓 80,000 2007－2009年 商业和裙楼 45,000 小计 125,000 二期 2008年－2010年 写字楼 55,000 酒店 45,000 服务式公寓 10,000 小计 105,000 资料来源：世邦魏理仕 目前天津市公寓市场发展势头较为强劲，先期开发公寓正好可以承接当前良好的市场机会；同时项目周边小白楼区域日趋完善，良好的区位优势已经形成，因此本项目公寓部分的先期开发既可顺应目前的市场机遇，又能够充分利用自身优势，实现快速销售，达到资金迅速回收的目的以支持后期公建物业，尤其是投资较大的酒店和写字楼的开发； 商业和部分配套设施的裙楼将是整个项目各部分物业的联系，需要在较早的阶段开发，况且区域商业在逐步成熟，地铁的通车也大大提高了区域商业的成功机会，因此商业部分较早开发有助于使商业在较早的阶段入市。 产权处置策略 项目产权处置策略（租售策略）的制定既要考虑发展商短期回收资金的要求，又要考虑项目长期经营的需要。 总体来说，目前我们发现无论国际还是亚洲成功的商业设施，都要求项目具有单一的产权。在这个条件下，就要求发展商不仅要建设这些物业，而且在之后还应该拥有和管理这些物业或委托专业的商业管理公司进行统一管理。 项目整体为单一业主能够使项目保持生命力的优势在于： 各部分物业控制在发展商或者是发展商任命的管理公司手中，便于管理和经营。 由于商场是单一的产权拥有者，因此统一招商，保持比较合理的业态和商品组合。 整个项目统一管理，容易保持较高的物业和服务水准。 有利于整体上保持物业的市场形象，并通过此努力获得稳定的回报。 完全持有物业和经营可以实现公司的长远发展战略，增加公司的资产规模和价值，整体保持比较强的实力。 商业方面，客户组合的维持可以帮助零售商取得最大的销售业绩；乐观的销售情况又可以使租户愿意支付更高的租金。基于这种情况，发展商更有信心通过在商场的推广和宣传方面的投资来获得更高的投资回报。 本项目写字楼部分定位为国际级甲级写字楼，主要针对在天津投资的知名内、外资企业。一般来说，“单一业权”为大多数国际和国内知名企业选择办公地址时的基本考虑条件，因此单一业权的写字楼利于租户档次的控制以及日后的运营管理，对于维护整个项目的高档形象有积极的作用。 酒店为聘请专业公司管理的豪华五星级酒店。国际知名的酒店管理公司与开发商的合作方式通常以输出管理为主，但是不排除有参股的可能。但只有具备知名国际品牌的酒店才能