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荷花金池五层整体推广方案 一、荷花池批发市场现阶段商务现状分析 大成市场 4层为形象展示和办公区,总建筑面积1600 M2,由30套分割为35-70平方的构成，在这里办公的主要为经营区的商家,也为一些大客户做一些产品的形象展示。租金25-30元/M2。 蓝光.金荷花 A座5.6F多功能写字间，写字间面积范围28-163M2，层高3.3-3.4米。仓储区的租金大概为50元/M2 ·月，A座4-6层均价为4560元/M2.B座3-6F多功能写字间。写字间租赁价格60-80元/M2.，B座3-6层均价为4300元/M2.总建筑面积达31000多平米，全装修带中央空调的设立给商家创造了为多功能写字间，良好的空间。 办公类物业在大成市场里才开始出现，并且还都不是完全意义上的办公。大成市场里的办公物业基本上是在荷花池商圈做生意的人群为自己货品的形象展示，业务的洽谈场所。是比较早期的办公场所，配套都不是很好很齐全。租金水平也相对较低，基本上在25元/平方米左右。但近年来随着新项目的出现，办公配套物业已逐渐趋于写字间的概念，租金也随着配套的完善上升，如金荷花的多功能写字间部分租金已经达到60-80元/平方米·月。目前整个荷花池商圈办公物业的体量来，其中大部分集中在金荷花，大致有31000平方，另外大成市场有1700平方左右，总共加起来大致有35000平方的体量。 二、五层房源优劣势分析 优点： 房间间距较宽，可以设置成为花台等绿化设施。 设置有直达电梯，有四座单独的人行楼梯。 区域相对独立，与四层是完全不同的建筑形式，有利于进行整体打造。 五层房间建筑结构基本比较方正，且通风情况都较其它楼层好很多。中庭的房间窗户通风采光尤其好。 设置有四个值班室，保安系统较为完善。 缺点： 靠四周的房间窗户均设置有全封闭式防护栏。 五层楼层较高，投资客户会认为投资风险较大。 少量房间存在异形的情况。 部分房间顶上有巨大横梁，且有的房间内有多条横梁，给人比较压抑的感觉。 面积较大，普遍在30—40平方米左右。且面积上不可再进一步划分。 与金荷花推出的写字楼之间在硬件设施上存在一定的差距。 三、五层目标客户群定位 荷花池批发市场经营户—在荷花池批发市场内的经营户已经逐步改变过去在商铺中既完成交易的习惯，为了提升形象而开始寻找更适合于洽谈生意的场所。该类人群是五层既定的目标客户群。 已购买荷花金池商铺的客户—目前购买荷花商铺的多数为投资客户，将来他们在租赁商铺时若能附带租赁写字间或仓储则会更有利于出租。因此该类人群也是五层的目标客户群。 普通投资客户—目前荷花池批发市场中写字间是一种新兴的物业形态，有眼光的投资客户会将投资荷花池批发市场的全功能写字间作为一种很好的投资途径。 四、五层推广期整体营销策略 时期界定：2005.5.28—2005.6.11，共计10天 销售目标：争取排号公开销售一周内完成60%—70%的销售 整体营销思路：五层在本阶段是作为新推楼层首次亮相，与过去所推出楼层有建筑形态上的差异。在推出概念上必须与下面四层商铺概念有所区别。而且本楼层本来是只租不售的，不管是作为写字间还是作为仓储都具有一定的稀缺性，且是为荷花池批发市场提供专属服务的物业形态。因此在策略制定上我们先锁定荷花池批发市场经营户和已购买荷花金池客户，将五层推出的信息透露出去进行试水，尽量争取前类意向客户下单，再针对广大投资客户进行策略调整。总体策略将借助荷花池批发市场经营商家之名，以吸引更多的投资客户。利用排号和均价限量抢购的方式使投资客户感觉到有利可图而迫使投资客户下单。 产品定位策略：从商务感觉入手，将五层产品做出全新定位，赋予金池商务港整体形象，并同时给予荷花池核心批发区市场专属多功能写字间的全新概念，使专属的概念更为突出，在锁定荷花池经营户和已购买商铺的客户同时吸引更为对荷花池批发市场感兴趣的投资客户，通过专属的概念使他们接受五层多功能写字间的定义。 价格策略：考虑到五层的楼层较高且部分面积存在硬伤，在整体营销阶段内将采取低价格策略以吸引更多的投资客户和荷花池经营客户等目标客户群。并根据整体营销策略采用均价的策略，使客户能产生先到先选的优越感，而制造的抢购的局面则会引起其它意向目标客户跟风下单。 渠道策略：根据对目标客户群的拆分，我们将采取三种不同形式的营销渠道。针对荷花池批发市场经营户采取定向宣传等小众渗透营销渠道。针对已购买荷花金池商铺的客户将进行关系营销策略。而针对广大的投资客户，我们将采用大众媒体宣传渠道，引起目标客户群的高度关注。 媒体策略：针对荷花池批发市场经营户我们将采用小众媒体的方式进行宣传，不采用大众媒体推广。在完成对荷花池批发市场经营户和已购买荷花金池客户的小众渗透过程再