某公司项目商业部分营销方案.ppt

营销策划部 2016年12月 南 滨 帝 景 商业部分营销方案 前言： （一）2016年12月2日对南滨帝景小区的商业位置、商业大概分布、商业目前经营情况进行了较简单的实地考察，并对商业所在区域进行大致走访了解，通过初步考察，得出本案的基本特质： 1）老城区滨江商业（滨江中路）； 2）桥头堡后置商业（通善大桥）； 3）住宅裙楼多层底商（5层裙楼底商）； 4）分散（双地块分布，中间穿插市政功能道路）； 5）已有经营，分布1-5层均有； （二）结合公司的去库存计划，南滨帝景被列为2017年重点去化商业之一，总存量约7000㎡，总产值约0.84亿，需要在2017年实现。 醇熟商业带 住宅裙楼商业 滨江、多楼层、少量、零散 怎么卖？ 本次报告的思路框架 项目本体分析 市场情况扫描 项目定位梳理 项目营销策略 框架导示——PART ONE 项目现状分析 产品指标分析 项目SWOT分析 项目卖点提炼 城市占位分析 从遂宁城区地图来看，沿涪江一线形成滨江商业带，并可以分割为： 滨江南商业带 滨江中商业带 滨江北商业带三段 其中： 滨江南商业带以通善大桥以南为界 滨江中商业带以嘉禾路以南为界 滨江北商业带以嘉禾路以北为界 整个遂宁滨江商业带全长15公里。 本项目所在位置处于滨江中路商业带， 通善大桥与滨江南路交汇处，典型的桥头堡后置型商业。 城市占位分析 城市占位1——地段 15公里城市滨江商业带 本项目独踞繁华最中心 城市占位分析 从项目所在区域局部地图来看，链接城市热点发展区域河东新区的主要通道之二毗邻项目两侧； 观音湖隧道直通猫儿洲和河东新区核心腹地； 通善大桥直通河东新区南区； 项目所在位置距离通善大桥仅700米； 距离观音湖隧道仅1000米； 城市占位2 ——交通 老城新区双通道环伺 共享双区财富大人流 城市占位分析 从城市商业带来看，项目位于遂宁餐饮休闲娱乐商业带核心区； 滨江南路南端以滨海名城作为桥头堡商业，其次为星光天地在建商业（商业形态类似本项目），再次为本项目双地块底商，就目前及预期发展而言，本区域商业业态基本定型，且市场成熟度高； 且从整个滨江商业带纵观，遂宁的滨江餐饮娱乐类业态认知度非常高。 城市占位3 ——经营环境 餐 饮 娱 乐 大 本 营 滨 江 消 费 第 一 站 项目现状分析 综述：南滨帝景项 目位于遂宁市滨江 中路，一线毗邻涪 江，项目由两个地 块组成，中间市政 道路隔断，整个项 目商业沿滨江南路 和市政道路沿线形 成T字形商业布局， 背面银河路无商业 整个商业裙楼5层， 市政道路端头位置 有小型教育配套。 现状：项目目前已 经入住，商业部分处于相对成熟经营期，一层、二层基本实现满铺经营，部分空置商业主要集中在3-4层，整个项目主要经营业态以：餐饮、休闲、娱乐、生活配套为主。 总结：滨江商业带的成熟型商业，高楼层、餐娱主题经营突出。 产品指标分析 序号 房号 建筑面积（㎡） 建面单价 （元/㎡） 标准总价 （元） 房间状态 1 B区3楼14号 705.84 12406.02 8756662 未售 2 D区1楼3号 189.85 20075.19 3811275 未售 3 D区2楼3号 503.83 10375.94 5227710 未售 4 D区2楼4号 320.65 10375.94 3327046 未售 5 D区3楼4号 320.65 9812.032 3146228 未售 6 D区3楼3号 503.83 9812.032 4943596 未售 7 B区5楼8号 379.9 12969.93 4927275 未售 8 B区5楼9号 363.14 12969.93 4709899 未售 9 B区5楼10号 299.6 12406.02 3716843 未售 10 B区2楼5号 652.64 14097.74 9200752 未售 11 B区3楼7号 408.99 12969.93 5304570 未售 12 B区3楼8号 379.9 13533.84 5141504 未售 13 B区4楼7号 408.99 11842.11 4843303 未售 14 B区4楼8号 379.9 12406.02 4713046 未售 15 B区4楼5号 646.51 11842.11 7656040 未售 16 B区4楼6号 463.2 11842.11 5485264 未售 盘点：16套，总面积约7000㎡，产值预估0.84亿； 楼层分布位于最难销的3-4F；面积段300平以上占90%；均价12000以上，总价最低300万起。 特征：少存量、高楼层、高总